男士买房即入坑为什么这种天价豪宅卖了八年也卖

买房即入坑，为什么这种天价豪宅卖了八年也卖不完？

作者：抛物线 | ：夏明夜府

有些房子，真心不敢推荐给你。为啥？由于有些房子，哪怕占据着最好的位置，但是一买就入坑了……前车之鉴在此！

NO.1|壹

在南京，喊出要做顶豪、重振南京顶豪雄风的开发商比比皆是，但是……复辟大业仿佛真的不太容易！

去年年底，城中突然多了一个叫金陵凤栖园的楼盘。上查了一下，原来是我们的“老熟人”——老盘菲斯克斯公寓。

2011年12月，在寸土寸金的城中龙蟠中路，菲尼克斯首次也是唯一一次领销许。该项目为65年产权公寓，按南京规定，可落户，且是民用水电。当年的价格，我们查了下，是30000元/平，后面几年也叫价过37000元/平、38000元/平。

但上房地产数据显示，从开售到如今的8年里，一共（总户数225户，其中住宅类184套）184套房才成交了一半， 2011年底就已交付，但入住率仍然不高。

2017年11月，沉寂7年后，菲斯克斯更名为金陵凤栖园突然“诈尸”了，推出15套3.2万特价房，听说一周卖完，不是开发商大发慈悲，而是不降价卖不掉了。7年时间里，南京几近所有板块的房价都已翻番，而这里的房价反而降了。置业顾问无奈地说，房子总得卖，否则就只能烂尾。

现在二手房甚么价格呢？业主报价在元/平不等。八年前这个价格买新居，八年后这个价格卖二手房，业主的内心可能也是崩溃的男子40多岁！

回过头看看小区的设计，这栋楼一共25层，一层7梯8户，不像传统的住宅楼坐北朝南，而是四面朝向都有，得房率低，密度大，容积率到达6.4，1梯无数户儿童腹泻，面积又过大，无论是用来居住还是投资，好像都不太合适。

从户型面积来看，其中约317平房型有8套，位于24、25层；其余为约131平及184平，这么大的面积，能接受这个总价的，又有多少人能看得上呢？

NO.2|贰

而在南京宇宙中心的河西，居然也有豪宅盘堕入滞销局面，已经长达5年时间！

这就是德基世贸壹号，自2013年销售至今，仍有3套65年住宅性质公寓、61套40年产权公寓可售。

曾被寄予厚望的元通商圈重量级综合体，德基世贸中心（南京世贸中心）占地3.14万方，建筑面积44万平，开工日期为2011年。最初由美国富顿持有，与JP摩根共同投资，但是进度缓慢，并传出资金链紧张。2013年6月首开B栋酒店式公寓，价格22000元/平左右。而2014年7月，JP摩根撤资，德基以7350万美元接盘75%股份，富顿占股则减到25%。

当时开发商宣传，除公寓部分外，项目还拥有5A甲级318米摩天办公大楼、奢华精品城市度假酒店、生活时尚购物广场等，全部项目原计划于2015年全面落成。

现在已经2018年最后几天了，听说要到明年年中才开业了。届时，人们期待已久的世贸中心是不是还保持着世界级水准，就要看它的造化了。“一座城市，只允许有一家世界贸易中心”，那末，1座城市能容纳下几个德基呢？

2014年11月，德基世贸壹号推65年产权公寓，精装30000万/㎡，销售也不理想。在下降精装标准、房价直降10000元/㎡后，也没能改变滞销局面，2015年，前期业主一度要退房。

就是这样一个豪宅盘，在2016年，业主入住才1年，就打了2场官司，问题就出在公寓的性质问题上。此次陷入纠纷的是C、D两幢公寓楼，一共180户业主，2016年5月交付。

开发商曾在合同里写明，这两幢的层是商业，6层以上全是65年住宅性质。但现在，180套公寓有20%左右都用于了出租办公。因而，部份用于自住的业主，将房屋用于办公的业主告上了法庭。

业主们说，这些用于办公的公司中，有办信息咨询的，有美容、健身、足疗的，甚至还有钢管舞工作室。这些五花八门的经营场所开业之后，对他们的正常生活造成了严重影响。

据河西一线不动产经纪人，微博博主财房博透露，上千万的大平层公寓真的不是一般人能享用的，并且一年成交不会超过6套，据说买这个盘的都亏钱了，甚至还有花200万装修的。

链家上挂牌不多，但是其实不好卖。

365二手房显示，德基世贸壹号333平二手房报价超过了1100万，一套面积约105平的整租房，月租金要8000元/月。

而同在河西的仁恒国际公寓197㎡月租到达17000元。

再看看德基世贸壹号这户型，真的不是我们太挑剔？（固然也不能完全苛责开发商，毕竟地形和造型决定了朝向？）

NO.3|叁

就现在，发誓要做南京首个天际线公寓的世茂天誉，仿佛公寓去化有困难！

11月23日，世茂天誉新领792套酒店式公寓销许，销许均价近5万/㎡，在11月底已对外发售，听说开盘均价在4万/平左右。整栋楼的低区㎡起步，高区的总价到达千万级，最大做到了220㎡。

截止12月25日下午17点，房数据显示，世茂天誉入792套公寓，这栋楼设置了抵押，截止目前能看出来的是认购22套+成交24套，签46套，只卖掉了5%，成交比例为2.46%。

高区户型是这样的：

中区户型是这样的：

可能户型真的是土豪专属吧，我们这类俗不可耐的人买不起也看不起……

据开发商官宣资料，该项目由3栋层高45层天际住宅、1栋260米高的洲际天誉公馆组成的城市地标性建筑；1栋300米高的商办产品，其中包括酒店和写字楼；1栋12万㎡大型shopping mall，其需要承载的是“文化+商业”的划时代作品，未来居住在此的高端人群将体验河西乃至南京的云端生活之乐……

虽然公寓销售不太顺利，豪宅教父推出住宅房源来刺激市场！此前，六朝汇楼市也分析过这个楼盘的缺陷：

1

坐井观天

这个盘总共就3栋楼，南侧是金鹰三叉戟，全部在300米以上，西侧是世茂自己的商业和商务中心，两座楼也在300米上下。也就是说，这个楼盘四个方向，有两个方向面临着巨大的高度压力，阳光被遮挡不说，景观通道也被全部堵死。另外世茂的户型，北侧并没有阳台，通透性受到北厨房的严重干扰，向北方向也不通畅，好像坐在井里一般，只能看到巴掌大的天了。

2

噪音污染和私密性缺失

这个盘由于靠近快速路、金鹰和世茂自己的商务楼，噪音情况不容乐观。此外对住户而言，阳台上如果不关窗帘，周围5座高楼的上班族，隔着玻璃幕墙可以把住户家里看得清清楚楚。

3

容积率太高了

和商务商业中心放在一起，容积率8.7，如果考虑到金鹰就在旁边，全部片区的容积率要超过10了。河西南容积率才2.75，很多人就抱怨太密集，没阳光，这容积率过10的片区，能搞出甚么豪宅？这个密度，可能只有曼哈顿才能Hold住了！

12月21日下午，世茂天誉开盘推出1号楼255套精装大平层。项目户型面积有165、210、215㎡，销许均价45000元/㎡。据买房人泄漏，要捆绑“装修包”，装修包分为5000元/平和7000元/平标准，实际成本到达5万+了。

今天的房数据显示，255套住宅已认购了185套，整体去化7成，看来土豪还是多啊！

NO.4|肆

顶级公寓这样的产品在北上广深很多，南京不多，仅有的几家销售其实不理想，足以证明南京有钱的买房人还是不太能接受这类产品！

也有可能是我们太俗了哈，买房子就想着升值赚钱，没想着单纯是来享受和不计较经济投入的，完全是作为身份的象征。

顺便来调查下，南京有多少人已经到了不计较得房率和升值空间和户型朝向的境界了？我先说哈，我可能也就需要八辈子吧！

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