地产传统服务多元蓄势科技赋能重塑生态

地产：传统服务多元蓄势 科技赋能重塑生态 类别： 机构： 研究员：

[摘要]

行业动态信息经历了2018年的上市热潮后，港股的物业公司纷纷于近日交出了靓丽的年报成绩单。总体来看表现为以下五点：

一、在资本助力下，各家公司收费面积稳步增长，合约面积增速快过收费面积增速，锁定未来成长。目前6家公司合约面积合计为18.29亿平方米，较2017年的12.81亿平方米增长42.78%，如果按照全国 00亿平方米存量住宅市场计算，6家公司的集中度从4.27%提升至6.10%，集中度提升正在显现。

二、服务业态更加多元，除了住宅物业的拓展，还包括了“三供一业”、商业及政府公建类项目。例如碧桂园的“三供一业”的推进和政府服务的拓展；绿城服务非住宅领域增加了无锡国金中心、上海浦东机场等公建项目；中海物业依托背后母公司，逐渐介入商业及政府项目，其中包括了雄安中心、港珠澳大桥口岸、西九龙高铁站等知名地标项目。

三、智能化技术日新月异的发展，将对人力密集型的物业产生巨大影响，重塑物业行业整体生态。物业企业纷纷上市之后，除了资本赋能带来的快速扩展之外，下一阶段就是科技赋能带来的革命性转变。除了打造社区OTO平台进行增值服务外，我们认为智能化技术日新月异的发展，必将对人力密集型的物业产生巨大影响，重塑物业行业整体生态。

四、增值服务渗透率研究发现吃鱼多的人患心力衰竭、心源性猝死、中风和心肌梗塞的比例较低。研究报告发表在《心、肺和循环》杂志进一步加强，营收占比稳健提升，且引入管家服务，增加业主粘性。业主增值服务是打开公司未来增长空间的重要变量，但是需建立在覆盖巨大人口流量端口以及自身良好管理水平基础之上。我们认为管家式服务模式容易与客户建立的融洽关系，提升信任程度，有助于进一步挖掘业主潜在需求。

五、财务收入稳健增长，7家主流公司近 年营收复合增速中位数为40.9%；业绩复合增速的中位数为61. %。女儿的到来使这个家庭更加其乐融融。可是展望未来，我们认为短期内的新盘的大量交付有助于毛利率维持稳中有升，中期内科技替代人力将有效控制成本，长期来看高毛利率的业主增值服务和非业主增幅服务的扩展渗透将有效抵消传统物业毛利率向下趋势。

投资建议：短期来看，作为一个“三高三低”的行业（高ROIC、高现金流、高增长；低应收、低资本开支、低财务杠杆），理应具备更高估值。中期来看，消费升级和服务付费意识提高将重塑行业整体生态。展望未来，行业龙头公司覆盖中国最核心资产——人，从而依托线下流量入口，结合物联以及AI技术，业态的发展和衍生极具想象空间。