幸福快乐7月全国房价指数最新分析一线城市拐点隐现依依不舍

7月全国房价指数最新分析 一线城市拐点隐现

综合7月数据可以看到，全国房价下调城市的数量及幅度都有所上涨，但是70个城市更多只代表执行限购的39城市及其他小部分三线城市的情况。而未涵盖在统计数据内的其他三线城市在一二线城市限购后已经承担了本身及溢出性投资需求的双重影响。即使从70个城市指数也可以看到，虽然价格下调的趋势非常明显，但是在6个月的调控重压下拐点主要还是体现在一线城市上，而全国的市场拐点还没有出现。

数据解读：

1：一线城市三年来首次出现全面停涨。拐点隐现

一线城市的商品房涨幅首次出现全面停滞，市场上涨的趋势基本被控制。一线城市的价格拐点隐现。而部分一线城市的二手房上涨主要原因是一线城市在限购后，本地需求占比上涨，城区购房比例明显提高，比如北京城6区占比达到了接近7成。目前来看，楼市下调的趋势已经越来越明显。

2：限购城市涨幅明显落后非限购城市

从新建商品住宅价值指数分析可以看出：限购最严格的一线城市的平均环比为0，而平均同比为4.1%，所以限购的39城市的平均环比为0.05%，而同比为4.36.非限购的城市未0.14%。同比则高达4.75%。

可见：目前来看，限购依然是目前楼市调控措施中最好也是最有效的。预计三线城市的限购很可能在8月底全面开始，预计将明显影响到金九银十。

3：下调持平城市逐渐增加，涨幅最高的大部分为非限购城市

新建商品住宅（不含保障性住房）价格变动情况

与上月相比，70个大中城市中，价格下降的城市有14个，持平的城市有17个。与6月份相比，7月份环比价格下降和持平的城市增加了5个。价格上涨的城市中，环比涨幅均未超过1.0%，涨幅比6月份缩小的城市有15个。

北京中原分析70个城市指数数据显示：环比上月，房价指数均出现了明显变化，下调幅度明显加快。但是同比依然比较高，而且同比涨幅超过5%的城市数量依然不少。

在新建商品住宅价格指数上：环比上涨超过0.4%上涨过快的全部为非限购城市。

同比上涨超过5%的城市

主要有：南昌109.4、乌鲁木齐109、丹东109、长沙108.5、兰州108.4、秦皇岛108.3、洛阳108节前铁路出广东的运能在780万人左右.3、岳阳108、石家庄107.9、牡丹江107.5、韶关106.7、厦门106.7、沈阳106.6、西宁106.5、昆明106.5、遵义106.4、广州106.4、常德106.3、桂林106.2、襄阳106.2、大连106.1、郑州105.9、吉林105.7、重庆105.7、赣州105.3、呼和浩特105.2、惠州105.2、青岛105、烟台105。

这29个城市中，除广州外，限购城市未14个，非限购城市为14个，限购城市也大部分为执行力度不大的城市。

北京中原市场总监张大伟分析认为：

从7月已经出现的部分城市楼市数据看，一线城市基本已经达到了调控的部分效果，限购令下，市场已经趋向理性。但是三线城市依然有明显上涨的现象，影响了全国的调控效果。现在全国楼市已经处于量跌到价变的关键时期，调控已经到了逆水行舟的关键时期，一旦再次因为外部环境变化而放松楼市调控，市场很可能出现难以控制的变化。而目前楼市的基础相比08年已经有了根本性变化，不具备再次以楼市拉动经济的可能。

70个城市指数很难反其实一直以来这个产品在这家站上经常打折映目前市场全面情况：

首先：房地产市场依然活跃，需求依然非常旺盛。

月份，全国房地产开发投资31873亿元，同比增长33.6%。其中，住宅投资22789亿元，增长36.4%。全国商品房销售面积52037万平方米，增长13.6%。其中，住宅销售面积增长12.9%。月份，房地产开发企业本年资金来源47852亿元，同比增长23.1%

全国商品住宅销售、新开工依然是正增长。今年前7月一二线城市受制于限购政策，销量都有不同程度的放缓或下滑，相比之下，全国住宅销售面积同比增长12.9%，表明房地产市场依然活跃相当部分房企，如万科[简介最新动态]、恒大[简介 最新动态]、绿城[简介 最新动态]、碧桂园、雅居乐、世贸、金地、保利等前7月销售目标完成率均优于去年同期，表明市场的需求仍然是较为旺盛的。

其次：楼市成交量及价格上涨重点转移到二三线城市，大部分未包含在70城指数中

中原统计数据显示：今年前7月的一线城市销售比例只占全国300多个城市销量中的4.5%，其他限购城市占比在30%，而三线城市占比达到了65.5%。相比去年提高了超过0.5个百分点，房地产市场重心发生明显转移。一线房企业也逐渐将市场转移到了限购执行力度轻或非限购城市。4个大城市，楼市标杆房企合计拿地仅为16块，总金额为246亿只占9大标杆房企前7月拿地金额的25.9%，远低于往年。

中原统计数据显示：在70个城市以外的非标本城市中：在7月份江门、日照、邯郸、南通、菏泽、株洲、北海、泉州、宝鸡、威海、镇江、湘潭、淮安等超过20个城市环比价格上涨幅度均超过0.5%。

而中原抽样调查显示的投资比重超过20%的18个城市均为经济发达省份的二三线城市，包括江苏省的常州、镇江、昆山、太仓；山东省的潍坊、威海、烟台、淄博；浙江省的象山、嘉兴；辽宁省的盘锦、丹东、营口、普兰店等城市。这些城市的房价上涨幅度也均超过统计的70个指标城市。

市场情况分析：

1：全国性商品房库存上涨，大部分城市存销比已经接近历史最高值

全国性商品房库存上涨，大部分城市存销比已经接近历史最高值，从中小企业到大型标杆房企，因为限购带来的影响都已经全面体现。中原统计数据显示：7月末11个重点城市的存货总量达到了66.9万套，环比上半年上涨了6.5%， 7月的去化率为61.5%，高于6月的59.2%,但是都远远低于2010年的平均94%的去化率。其中存销比超过12个月的城市有大连、杭州、北京、南京和青岛。

2：企业并购翻倍

在楼市调控周期下，房地产企业间并收购行为明显更加频繁，中原统计市场公开数据显示：今年前7月：房地产行业内公开的股权并购数据合计为62宗，总涉及金额达到了175.39亿人民币，相比去年同期的36宗及86.85亿人民币分别上涨了72.2%及101.9%。今年前7月的市场总并购金额已经明显超过了去年全年的165.25亿的规模。预计全年房地产市场并购将超过120宗，全年的交易额也可能超过400亿。

3：资金压力全面收紧，房地产资金杠杆率达到历史最低

统计局前7月数据显示：月份，房地产开发企业本年资金来源47852亿元，同比增长23.1%，而自筹资金19293亿元，同比上涨了34%，在调控周期内自筹资金的比例明显上涨。已经达到了2.48的历史最低点，相比2008年的2.53也有所下调。相比09年下半年的3.36，下调超过了1。

虽然前7月房地产投资总额依然上涨，但是主要原因是一千万套保障房的建设投资以及最近两年出售土地的惯性投资，商品房市场的投资已经开始出现停涨的趋势。

从全国开看，一线执行限购的城市在7月份数据依然低迷，但是全国总体数据显示，成交量、成交金额依然相比上半年有所上涨，主要体现在非限购的部分二三线城市，这部分城市在最近因为市场预期限购，而出现了搭赶末班车的效应。

金九银十是房地产市场最关键的销售季，月三个月时间，在很多城市的销售量接近全年的一半。如果调控政策维持现状，很可能出现限购城市受到未限购爆发上涨的影响也出现反弹。影响已经出现的下调趋势。

4:政策可能继续收紧，5条新限购标准对非限购城市加压

本轮楼市调控执行最严格的政策是限购，抑制了大部分的投资需求，使得楼市基本回归自住需求。比如北京限购后，外地需求占比不足1成，首套房比例也高达9成。这些都明显抑制住了市场。

但是限购各地执行的力度并不一致，最严厉的北京以5年为限。而很多城市的限购执行范围并不大，比如贵阳只限购市中心城区一环内，长沙只限市辖五区限购九十平米以下

但是一旦限购全面扩散，很可能出现明显的短期抑制效果，特别是对目前火热的部分三线城市影响将非常大。特别是对投资需求的心理压力将非常大，而且一旦政策再收紧，对一二线城市期待调控放宽的开发商和购房者来说也将是重压，京沪广深等城市可能出现供应潮。预计全国下半年很可能出现全面的成交量下滑。市场直接首先的成交量可能下调超过2成。