上海民间保障房探路受阻生存

在中央千万套保障房任务压顶，地方政府费尽心机凑足开工比例时，上海首个“民间保障房”项目却探路受阻。

上海“民间保障房”肇始于2008年，该项目发起人钱生辉设想与在三林懿德地区拥有土地的上海银马房地产开发有限公司合作，以盘活闲置土地为前提，开发出全国第一个“民间保障房”项目。

在进入申报流程三年后，由于遇到当前土地政策限制，近日，有消息表示，这个首个“民间保障房”项目或将因土地权属的历史问题搁浅。

业内认为，该项目当前进程虽然受阻，但是钱生辉以建保障房为名盘活闲置土地的想法值得赞扬。该项目以全新的模式引入社会资金建设保障房，其以“定制”方式开发项目，解决了当前保障房建成后销售及资金回笼慢的问题。

但是，也有观点认为，这类开发模式当前并不成熟。房地产开发涉及到项目开发资质、流程控制、资金、物业服务等诸多方面问题。以当前该模式发起者的主体资格，做好这些尚具有相当难度，其是否能够成功尚需市场检验。

“定制”保障房

据该项目发起人钱生辉透露，2008年7月24日，该项目进入申报流程时，其将一份《关于定制购房、激活闲置土地请求政府有关部门给予支持和帮助》的万言报告提交给上海市房地局，提出在上海建设首个“民间保障房”。计划联合几家民间借贷机构，建设500套住宅，建筑面积7万~8万平方米。

然而，这个设想并未顺利成行。钱生辉和上海银马房地产开发有限公司圈定的共97亩（约6.4万平方米）的上海浦东新区三林懿德15街坊10/4宗、17/2宗地块，土地使用权出现变更，加上随即而来的土地出让政策变化，使得该项目搁浅。其后三年，钱生辉一直奔波于获取土地使用权事宜。

为了证明“民间保障房”设想的可靠性，2009年4月，钱生辉和两个朋友一起，以两个自然人和一个法人股东身份组成了名为丽晶置业的地产公司。并于同年8月，受16名购房者委托，在江苏省太仓市拿下一宗占地4000平方米左右的住宅用地。

钱生辉告诉，在收取16名预订的购房者少许诚意金后，该项目历时一年半开发完毕，并于2011年 月成功交房。该项目定价为 000元~ 200元/平方米，相较太仓市普通商品房4000元~6000元/平方米的均价，可谓是“十分便宜”。

“我们在太仓的项目非常成功，现在就是要复制到上海。”钱生辉将太仓开发成功的低价商品房定义为保障房名义的限价房，他认为，这种完全市场化的“民间保障房”模式，有效解决了开发商垫资代建保障房，政府未能如期收购产生的资金沉淀和利润损失问题。

尚需市场检验

然而，业内对这种“民间保障房”模式移植上海的开发前景并不乐观。

“模式不成熟，有待观察。”上海同策咨询机构研究总监张宏伟告诉，“民间保障房”模式理论上讲得通，但项目开发涉及诸多方面，以当前该模式发起者的主体资格，做好这些有相当难度。

据钱生辉介绍，按照他的设想，“民间保障房”开发的资金来源为一些公司、机构等合作者投资，未来还会引入个人投资者，为此，他已在上海成立了“个人购房俱乐部”。

一位不愿透露姓名的业内人士为算了笔账，太仓试验项目按容积率1.75计算，折合楼板价仅为400元/平方米，再加上其他费用，建安成本约为2700元/平方米。按照 000元/平方米的售价计算，利润率仅为10%，如果计算上人力等其他不确定费用，利润率将更低。

“按照太仓项目开发的利润率，投资者肯定不多。”这位负责人直言，相比太仓，上海的土地成本将会高出10倍甚至更高，所需开发资金也将同比例增加，仅靠合作企业、机构融资支撑将有难度。但是，如果该项目涉及，按照这个定价标准“肯定亏本”。

此外，业内质疑的则是此模式以“保障房”定位并不准确。保障房体系下的限价房明确提出是“帮助中等收入家庭解决住房困难”。虽然钱生辉将其“民间保障房”模式开发的房源定义为“限价房”，但是对于申请购房的人群并未设定收入限制。

中国指数研究院副院长陈晟认为，实际上“民间保障房”模式依然是集资建房的一类。他表示，虽然这类开发模式的出现对探索民间资本进入保障房开发领域具有积极意义，但是从该模式的成熟度及市场背景看，这类开发方向难成气候。