地王改规划获利将超150生存

“地王”上的建筑通过改规划“长个儿”进而获取高利润，这在房地产界并非秘密。然而，此前国土资源部土地利用司公布了北京、南京、广州去年成交的部分高价地出让信息，并要求开发商按合同约定时间如期开工。广渠路15号地、广渠门外10号地、奥运村乡项目及通州九棵树这4块去年在北京土地市场上大出风头的地块榜上有名。国土部公示的信息显示，广渠路15号项目容积率≤4．0，建筑密度≤ 0％。国土部明确，建筑密度≤ 0％的广渠门外10号地块应在2009年12月 1日前动工。这些“地王”的动向格外引人关注。

去年6月 0日，中化方兴投资管理穴北京雪有限公司以40．6亿元的高价获得广渠门15号地块。

刨除1．5万平方米廉租房用地及一所学校和一个体育公园用地熏这一地块的楼面均价高达1．624万元／平方米熏创下当时北京土地交易单价、楼面价新高。

近日官方公布的调规公示显示，中化方兴申请调整：在建筑规模不变的前提下，该项目西北侧的A4－1地块，建筑控制高度拟由60米调整为80米；位于东南侧的A4－10地块建筑控制高度拟由80米调整为100米。在用地面积不变的前提下，该项目配建的体育公园位置和形状也有所调整。

有业内人士分析，一般开发商的成本包括五大类：土地费用、建安费用、政府税费、配套费用及其他推广费用。一般建安费用在2000元－ 000元每平米，而政府税费在20％以内。土地成本在 0％－50％。60米高的楼盘基本在20层左右，而现在增加到80米，在建筑面积不变的情况下也就是说其中的一半可以设计成标准层不高于4．9米的LOFT。

美联物业市场研究部统计显示，北京90％的LOFT都在4．9米以内。而令人侧目的是，现在所谓的LOFT均比平层价格高60％左右。北京的美利山项目甚至有 ．9米的LOFT，青年汇三期青年工社项目实际层高为首层2．4米，二层2． 米。这样的层高显然不大舒适，但开发商的卖价比平层高了50％以上。可别小瞧这一设计上的改变，悄然间楼盘即增加了 0％以上的销售收入。

业内人士算了笔账：以广渠门15号地块规定的280121平方米计算，除去1．5万平方米的廉租房，50％都可以建成不高于4．9米的LOFT。这一改变基本使得在这一区域平层商品房已经达到2．5－2．8万每平方米，LOFT很容易卖到4万／平方米以上。

而这一价格将使得开发商仅26万平方米的商品房住宅可以分别以1 万平方米按 万／平方米获得 9亿；1 万平方米的LOFT，可以按4．5万／平方米获得58．5亿。项目总值可能超过110亿。

而成本将可以控制在80亿左右，如果按照自有资本25％计算，获利将超过150％。

美联物业市场研究部认为，虽然大部分土地拍卖以后都会有细节修改，但是“地王”出现如此大的变动，其“范例”作用不容低估。这可能使得很多以后再拍地的企业将这一因素考虑进去，进而加剧土地市场的飙高炒作。