房价未见明显上涨前海概念仍在资本炒作阶段美食

一边是开发区内紧张有序的填海工程，一边是开发区周边房企进入的消息不断，围绕深圳前海开发区这个“香饽饽”的掘金热近期再起高潮。

深圳前海开发政策获得国务院正式批复两年来，前海开发区的引擎已经启动。根据规划，未来10年，深圳前海合作区的固定资产投资规模将达到4717亿元，巨大的市场潜力，像一个掘金地，不断吸引着国内外企业和资本逐利。

尽管在政府的规划中，前海试图撇开单纯房地产开发的影响。但眼下，房地产开发商已经前赴后继进入前海，周边区域的房地产开发热潮已经一浪高过一浪。

近日有市场消息称，华侨城拟在前海合作区毗邻的宝安临海区修建18万平方米的升级版“欢乐海岸”；两周前，香港媒体报道，合景泰富也正在与当地政府洽谈，希望通过与第三方合作的形式，进入前海开发综合体项目。

虽然前海概念看上去很诱人，但并没有给周边房价带来太大提升。根据《每日经济》盘点的前海周边区域情况，前海规划出台至今两年，当地新房价格并未明显上涨，前海概念或许还暂时停留在资本市场的炒作阶段。

多家地产商被传拟进入前海

从深圳市建筑工务署传出的消息称，总面积约为7.7平方公里的填海工程即将完工，该项工程总投资为60亿元，目前软地基处理工作正在如火如荼地展开。

这意味着前海开发区正处在大规模基建开工的前夜。此前，深圳前海合作区局局长郑宏杰在接受《每日经济》采访时称，预计明年初，前海大规模基础设施建设将破土动工。

围绕前海开发区的招商工作也顺利推进。最新的公开资料显示，截至目前，前海管理区共批复入区企业111个，合同利用外资10.6亿，意向企业签约金额约2200亿元。

房地产开发商也正在试图挤进前海。近日，深圳地产界纷纷传言，宝安区将在毗邻前海规划区的大铲湾港区建设面积达10平方公里的临海区，并在宝安中心区海岸线拿出18万平方米储备用地打造都市低密度商业项目。

外界立刻将这一规划与华侨城联系起来。据深圳知名地产人士半求及房地内参透露，宝安区政府已经和华侨城集团进行了多次会谈，华侨城集团表达了希望参与宝安中心区及前海片区更多建设项目的愿望，双方已达成合作框架，华侨城拟建成“升级版欢乐海岸”。

对此，华侨城一内部人士对《每日经济》称，公司内部正在核实这一消息真实性，并不知道上述传闻从何而来。

业内人士分析认为，如果上述项目落实，将成为华侨城集团继曦城、宝中酒店后在宝安的第三个项目。

想挤进前海的开发商并非只有华侨城一家。据香港媒体报道称，合景泰富执行董事兼副总裁余耀胜在广州接受访问时透露，公司正和当地政府洽商，拟通过与第三方合作的方式，在前海发展综合体项目。

对此，合景泰富品牌营销部人士对《每日经济》表示，只是投资意向，目前并没有明确的合作项目。

2008年11月，福建房地产企业首次进入深圳，便在位于前海区月亮湾大道、棉山路交汇处，以8亿元的价格获得编号为T的地块，总用地面积49581.66平方米。目前这块正在开发建设中。

在前海的产业发展规划中，仅有少量住宅公寓作为现代金融、物流和高科技企业配套，单纯的房地产开发显然被排除在外。在不同的场合，深圳前海深港合作区管理局局长郑宏杰均表示，前海绝不会搞房地产开发。

目前，此前被媒体热炒的泛前海地产概念股、、、、深物业等地产公司，纷纷表示暂时未在前海有具体的投资项目规划。

不过，在前海周边的宝又吹了他一个技术犯规安心里干着急!这个时候就不得不说谷歌的远见和高端了中心区和南山蛇口片区，一些房地产项目却率先打响前海争夺战。

今年初，位于宝安中心区的鸿荣源壹方中心动工，该项目总投资额将高达120亿元，总建筑面积约为87.8万平方米，包括一栋高达225米的前海地标性写字楼。

深天健位于前海附近的宝安中心城的天健时尚空间项目，占地面积1.88万平方米，目前已经建成在销售之中。此外，今年8月 1日，凯德置地在深圳南山中心区的综合体项目二期来福士广场项目开工建设，整个项目占地面积超过5万平方米，总建筑面积近40万平方米。凯德置地高层方面日前向《每日经济》表示，来福士广场项目在市场营销方面主要看中前海区域概念。

随着今年6月底前海开发开放政策获得批复，大批境内外企业被引入前海。其中也不乏房地产巨头，目前和万达集团已与前海管理局签署合作意向。

周边地块价格6年涨一倍

2010年8月，在深圳经济特区成立三十周年之际，国务院正式批复了前海深港现代综合服务合作区规划，前海概念横空出世。

房地产开发和政府规划紧密结合，这是传统城市发展模式中的一个重要驱动力。然而，在前海的产业规划中，房地产业并未被规划为前海发展的重点。

2011年 月出台的《深圳经济特区前海深港现代服务业合作区条例》中明确指出，未来合作区内土地的转让只能“采用独资、合资、合作、特定项目租赁等多种形式进行”。草案中曾被允许的“土地转让”最终被删除。这表明前海合作区内的土地开发转让被严格控制，而由前海管理局统一规划，主导建设。

眼下，前海合作区土地开发模式虽然没有明确的政策指导，但前海概念的效应仍然带动了区域周边地价上涨。

可公开查证供参考的前海周边土地价格飙升的案例较少。在前海合作区规划正式出台之前的2008年，冠城大通旗下子公司苏州冠城宏业房地产有限公司和深圳市森帝贸易发展有限公司联合竞得前海规划区域内一块土地编号为T的商住用地，该地块位于南山区月亮湾大道、棉山路交汇处。该地块总用地面积49581.66平方米，计入容积率的总建筑面积为25万平方米，可售面积达到20.57万平方米。据冠城大通2012年半年报显示，该项目住宅部分名为冠城大通华郡，目前该项目已动工建设之中。以该地块总出让价8亿元计算，折合楼面地价仅为 889元/平方米。

最近前海周边区域土地成交的记录显示，今年7月26日，深圳本土开发商鸿荣源集团以底价5.2亿元拿到规划调整后的A地块的剩余权益。该出让地块的建筑面积为7.81万平方米，其中住宅7.7 万平方米，配套用房820平方米，折合楼面地价为6727元/平方米。

上述地块位于毗邻前海合作规划区的宝安中心区，2006年鸿荣源集团以18.8亿元的拍卖底价竞得。这一地块占地面积9.94万平方米，建筑面积 2.8万平方米，目前因规划调整为5 .67万平方米，折合楼面地价为 502元/平方米。

对比上述地块可以发现，前海周边地价从6年前的 502元/平方米上涨至今年的6727元/平米，上涨了近一倍。

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