高考加油万达20亿债权信托疑云重重魏家

东地产 魏晨伟 报道

2013年12月26日，一款名为“大业-万达地产债权收益权投资集合信托计划”的信托产品成立。

蹊跷的是，这一款通过短短一个多月便成功募集到20亿元资金规模的产品，在公开资料中仅简单披露了收益率和“用于受让10亿元的债权收益权”，信托经理也对该产品的抵押物、风险管控措施等含糊其辞。

《东地产财经周刊》（以下简称“《东地产》”，号：dongdichan）调查发现，拥有万达这10亿元债权的，或为东方资产管理公司——四大国有资产管理公司（AMC）之一，大业信托的控股股东——热衷于收购不良房地产信托资产，该产品则可能为旧信托产品重新包装后的产物。

是年销售额超过千亿的万达被区区10亿元信托兑付难倒，还是东方资产管理公司为了规避的禁令曲线投资房地产——这款看似简单的信托产品背后，究竟隐藏着怎样的玄机？

神秘的信托计划

2013年11月28日，大业信托首次发布公告，推出“大业信托-万达地产债权收益权投资集合资金信托计划”。

公告显示，该信托计划对外投资规模不超过人民币10亿元，收益率在6..5%/年，期限为12个月。

该产品的交易结构、信用增级措施甚至委托人等，公告均未予以披露。

12月26日，该信托计划成立，成立规模10.84亿元，其中次级信托单位成立规模为10亿元，优先级单位成立规模为0.84亿元。

在四次开放期后，2014年1月7日，该信托计划共募集了20亿元资金，其中优先级信托10亿元，次级信托10亿元。

《东地产》以投资者身份致电该产品的信托经理肖伟，询问该产品的发行人、抵押物、收益回报来源等详细情况。

肖伟表示，该信托由银行发行，所涉及的“万达地产”即万达商业地产，但由于该信托已经募集完毕，其他详细信息不便透露。

大业信托1月15日发布的“大业信托-万达地产债权收益权投资集合信托计划信托事务管理报告”则显示，“信托计划成立后，受托人按照信托文件的规定，将信托资金用于受让北京东富宝盈投资中心（有限合伙）持有的本金为10亿元的债权收益权。目前，北京东富宝盈投资中心（有限合伙）经营情况及财务状况正常。至本报告期末，信托专户资金余额为人民币1,698.50元。”

《东地产》在北京市工商局查询得知，北京东富宝盈投资中心为有限合伙企业，法人股东为出资1000万元的中国东方资产管理公司，和出资1万元的东富（天津）股权投资基金管理有限公司，经营项目为“投资管理；资产管理”。

天津市工商局资料则显示，东富（天津）股权投资基金管理有限公司注册资金3000万，从事投资管理及相关咨询服务，法人代表为石爽，和东方资产管理公司投资投行部总经理同名。

亦有公开资料显示，北京东富宝盈投资中心曾代表中国东方资产管理公司向某公司出资3亿元用于项目建设。

或为不良地产信托重新包装

东方资产管理公司为四大AMC之一，成立初是为接受(,)剥离出来的不良资产，2007年起进行自主经营、自负盈亏的商业化运作，提供各种金融服务。

大业信托也于同年由东方资产管理公司参与重组，并控股。

2012年，房地产信托兑付风险初现，接盘到期或即将到期却无法兑付的“不良房地产信托”成为了包括东方资产管理在内的四大AMC的新商机。

业内分析指出，AMC收购的房地产信托是按照项目逾期所应付买房成了他们最近争执未决的问题。 小刘和女友两人每月收入一共不到5000元钱的全额本息进行收购，获利主要通过AMC获取的低息银行贷款和信托产品延期收益率之间的资金成本差，或是开发商实物抵押的资产处置和司法拍卖。

接盘后，AMC可以直接等待延期后的项目产生回报，也可以 “再以资产管理公司的名义发债”。

因此，大业信托发行的“万达地产债权收益权投资集合资金信托计划”，极有可能是先前万达发行的10亿元信托无法按时兑付，东方资产管理公司接盘后以“债券收益权”的形式重新包装而来。

究竟是哪一款万达的信托产品无法按时兑付？

用益信托信息显示，万达发行的信托中，在2014年将到期、发行规模在10亿元左右的信托包括“交银国信·马鞍山万达股权受益权投资集合资金信托计划”。

该产品2013年5月成立，并将于2014年5月到期，规模10亿元，收益率在7.%，用于受让商业地产股份有限公司持有的马鞍山万达广场投资有限公司100%股权的股权受益权，并最终用于马鞍山万达广场项目的开发建设。

“信托计划存续期间，万达地产按季支付标的股权受益权回购价款溢价部分，信托期限届满前，万达地产支付全部标的股权受益权回购价款，并以此作为信托收益的来源。”

此外，大业信托曾于2012年10月发行过一款名为“西安大明宫万达股权收益权项目集合资金信托计划”的产品，规模15亿元，期限为个月，信托资金用于购买大连万达商业地产股份有限公司持有的大明宫万达的100%股权收益权，万达商业地产于股权收益权转让期满，按照《转让协议》约定回购该股权收益权。

谁在刀尖起舞

“万达地产债权收益权投资集合资金信托计划”到底是一款什么样的产品？

一位不愿具名的业内人士分析，存在两种可能性：一是万达发行的信托产品无法按期兑付，从而不得不让AMC“兜底”，债权包装成新的产品出售，待有能力兑付后再赎回；二是东方资产管理有限公司尝试新的金融产品，对房地产行业进行投资。

万达的资金链情况一直饱受质疑，但由于万达未整体上市，因此具体数据人们不得而知。有传言万达的负债率长年维持在90%以上，也有人评论万达的资金链“只有自己知道”。

2013年，万达继续大力扩张，除了海外投资外，更是加大了对文化和地产的投入，目前为止在全国各地共签约12个文化旅游城项目或旅游度假区项目，其中8个项目已经开工。

而文化地产耗占用大量资金，动辄几十亿甚至上百亿的投入，对万达的资金链也是一次考验。

《东地产》就该信托的问题向发言人胜求证，但对方未予以置评。

另一方面，房地产行业一直是手握大量资金的AMC渴望涉猎的区域，不良房地产信托资产更曾是AMC争先恐后抄底的“香饽饽”。

自2011年开始，银监会接连下发了几份文件来指引AMC从事收购信托不良资产业务，同时阐述了监管部门对AMC拍卖或者转让不良信托资产的担忧，叫停了AMC直投信托产品和对信托公司的担保业务，并于2012年8月下发了《金融资产管理公司收购信托公司不良资产业务指引》，对信托公司不良资产的收购范围、风险控制、业务合规性等做出了具体规定，几乎涵盖AMC正在操作的所有类型不良房地产信托资产。

此后，AMC表面上逐渐淡出了房地产信托业。

但正面临商业化转型，谋求扩张，寻找投资领域的AMC，显然不可能放弃“房地产”这块肥肉，而是会继续寻求和房地产有关的创新的金融模式。

“目前四大AMC大约有60%的资金投向房地产领域，而且已经从以往被动的清理房地产不良资产转向主动接手。毕竟，房地产领域仍然是目前回报率最高、见效最快的投资方向。”一位业内人士指出。