高考加油地产融合创新魏家

地产：融合 创新 类别： 机构： 研究员：

[摘要]

投资要点：

个不平衡：中国过去的房地产发展，走过了 个不平衡的发展，可以分为：1）由人口密度和经济密度差决定的人口与城市发展不平衡；2）资金决定价格的贸易和货币不平衡，出口带来的资金投放最终反映到房地产这个蓄水池中； ）土地和收益的不平衡，房地产ROA过于低下，使得去库存成为必然。这 个不平衡层层递进，逐步引领房地产从繁荣到平稳，以此背景下建立的一套房地产分析方法，都受到逻辑破坏的影响。

个逻辑破坏：供给分析、城市布局、货币分析是经典分析框架，分别从内生的趋势（供给分析）、超额（城市布局）和外生的影响（货币分析）来对待，然而，在经济扩张和城市扩张放缓的背景下，以上逻辑都步入到需要更新的阶段。

当代房地产分析思路：融合地产和金融创新。房地产自身没有办法解决以上 个平衡，原因在于“开发”这一商业模式和“销售”这一盈利模式无法变更，那么要改变，就需要进行融合，将传统地产和新兴产业不定位于“+”的关系，而是相辅相成的关系，目的是改变原有运作的商业模式，而这部分最好的结合点在于医疗和教育。

对于盈利模式的改变，需要基于融合地产进行金融创新，将低下的ROA通过打包的形式分散到不同风险偏好水平的投资者中，最终使得盈利有空间、才会有新的盈利模式。

2016年投资策略：赌政策、画地图、看融合：1）销售、拿地、投资俱下的倒逼，关键时点在各大工作会议，十三五规划然而今天布帅第二次高声发飚将清理库存写入开了第一个口子，这是2年来首次“支持”地产，可以赌几乎肯定会出台政策，关注龙头企业，相关标的保利地产、荣盛发展等；2）楼市上升期的珠海、民营经济活跃的杭州，是需要重点关注的两个区域，珠海以房地产刚开始高速发展为契机，相关标的为珠海三杰；杭州以退出房尤其是优色展示的高清超窄边液晶拼接地产为契机，相关标的为嘉凯城、宋都股份等； ）融合地产集中在医疗和教育方面，得90后者得天下，开始步入到为00后和10后考虑，其对应的父母阶层为70、80后拥有的社会财富释放，使得这两个行业的高速发展。

风险提示地产基本面超预期下行，政策出台不及时。