前11月纯商品住宅销售超去年4成库存84

前11月纯商品住宅销售超去年四成 库存8.4万套难称供应缺口

11月，在保障房拉动下，新房销售量再次突破万套，纯商品住宅有所回落。但今年来市场延续回暖，年内总销售量已大幅超过去年。同时，价格也出现出上涨趋势。

11月新建商品住宅销售11691套，前11月纯商品住宅销售量超去年4成

根据链家地产市场研究部统计，截至27日，11月北京新建商品住宅销售11691套，环比10月同期增长了41.5%，同比上涨了153.7%。扣除保障房后，纯商品住宅7211套，保障房占比为38.3%。预计全月纯商品住宅销售量约为8100套，比10月小幅下降，比今年单月较高值的8月下降超过20%。

另外，截至11月27日，2012年前11月新居住宅总销售量达到107341套，扣除保障房后，纯商品住宅销售量为8.1万余套，超越去年全年近4成。

全年新增项目签约率整体达57.6%，195个新项目揽金863亿元

根据链家地产市场研究部统计，截至目前，今年商品住宅新增期房项目整体签约率达到57.6%，而去年同期仅在40%左右，新项目去化率增长了近20个百分点。而今年新入市的195个项目总销售额到达863.5亿元，比去年全年新增供应取得销售额多出180多亿元。

市场分析：

链家地产市场研究部张絮认为，今年3月之后，商品住宅市场延续回暖，需求集中释放，在8月份达到高峰。虽然从9月开始回落因此需要玩家自行摸索技能和携带元魂组合的搭配。此外，但单月销售量仍比去年同期*。11月纯商品住宅销售量回落至8000套水平主要是因为近期供应不足，销售项目已经消化的比较充分。

今年的市场趋势先抑后扬，年底虽然销售量稍有回落，但实际需求并未减少，尤其是一些刚需项目开盘之前蓄客良好。若未来入市量得到补充后，销售量仍会呈上涨趋势。随着销售情况明显好转，部分大型房企提前完成年度销售目标，其财务状况和对明年市场的预期应该较为乐观。但也不排除个别房企出于年底继续拿地、大量资金结算的原因，仍需要较高的资金回笼而采取小幅的优惠促销。

前11月供销比1:1.4，库存近8.4万套，难称供应缺口

根据链家地产市场研究部统计，截至27日，11月商品住宅新增期房项目15个，总供应4905套，比10月增涨14.6%。比去年全月减少34.5%。今年全年共新增195个项目，总供应5.9万套，供销比约为1:1.4。

链家地产市场研究部张絮认为，由于销售量大幅上涨，今年新增供应出现相对不足的情况。主要是由于近两月新增供应较少，且部分房企意在明年并不急于销售。但当前库存依然在8.4万套水平，并不算低。还并不能称之为供应缺口。但今年以来土地出让锐减，且新开工面积同比大幅下落，明年整体的供应压力会比今年要大。

11月商品住宅销售均价环比涨5.5%，近六成项目涨价

根据链家地产市场研究部统计，11月新建商品住宅销售均价为22113元/平方米，环比10月上涨5.4%。同比上涨约10%。

链家地产市场研究张絮认为，今年4月开始，新建商品住宅销售均价超过2万元/平方米，尔后在2.1~2.2万左右徘徊。11月由于结构原因和一部分曾明显降价的项目连续提价，销售均价达到年内较高值。

另外，根据链家地产市场研究部统计，在10月11月两月都有签约今年新增期房项目共有123个。其中71个项目价格上涨，占比到达57.7%。

张絮认为并在内部文件中批示：从支持中国足球发展的角度出发，由于市场持续回暖和近期供应萎缩，今年价格呈现小幅度连续上涨的趋势。去年一些降价明显的区域和深降项目在下半年补涨的表现突出。尤其在三季度，一些符合刚需的低价、小户型项目受到追捧。另外，像朝阳、大兴等一些少有地块的项目销售程度明显增加，价格也会随之上涨。尽管市场明显回暖，但仍有个别项目销售情况并不乐观，如8月初开盘的华远铭悦园(小区论坛)至今在交易管理上未显示签约量。

张絮认为，限购背景下，刚需仍为市场主体，需求流向会较为集中，一些性价比较低的项目即便在市场回暖的情况下仍然会遭受冷遇。从下半年的政策、市场环境看，未来商品住宅市场价格稳中有涨的可能性比较大。但市场主导需求未改变，楼市调控仍然在起作用，短期内还不会出现大幅上涨。

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