错失黄金时代之二SOHO中国美食

错失黄金时代之2：SOHO中国

“万通六君子”，在房地产刚进入市场化的那几年，是地产界的传奇。但就公司规模而言，一直是中小企业。除了万通地产，再比如，潘石屹的SOHO中国。

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这几年，潘石屹除了在美国长住，回国之后主要做两件事：

一是拍照，或说摄影。他总是背着几部大相机，到处给人照相，和风景器物。有段时间，公司员工排着队去给他做模特。

老潘有很专业的照相机，甚至有接近专业的摄影棚。很多明星企业家去摄影棚当他的模特，相互唱和，面子总是要给的。比如，任志强办公室就放了1幅很大的照片，潘石屹照的。

至于照相水平，见仁见智。问过专业的摄影师，回答是：不评价。有一名略带刻薄的朋友说：惋惜那末好的照相机了。

二是推销他的3Q模式。何谓3Q，攸克君到现在也没整明白，只知道它是个同享办公品牌，就是出租办公室、办公桌椅的。

根据SOHO中国2017年的年报，2017年底3Q有2.6万个工位。潘石屹2018年3月20日在业绩发布会上的说法，计划2018年增加到5万个工位，接近翻番。能不能实现这个目标，只有等着看它的2018年报了。

潘石屹在事迹会上说，3Q在财务和法律上都是独立的，目的是分拆上市。

而到2018年6月3Q城市拓展会上，潘石屹直接讲，3Q计划于2019年上市。这速度快得有点出乎所有人意料。

官方说法，3Q的出租率有87%。但有知情人士称，其出租情况并不好。希望老潘这次能如期实现自己的目标。

3月20日事迹会上潘石屹还表示公司不再出售物业。虽然这样的表态，他已经说了屡次，没过多久却又卖了，不知道这位销售大师哪次说的话是当真的。不过，SOHO中国确实已经没几个物业可卖的了。

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我们说潘石屹或者SOHO中国错失楼市黄金时代，其实是不准确的。

至少现代城、SOHO现代城、建外SOHO、SOHO尚都、朝外SOHO、望京SOHO以及它在北京上海的一系列SOHO，都是黄金时代的产物。

不管你怎样看这些物业（SOHO），在老潘这里，都属于销售物业。我们说，房地产的黄金时代，主要是指住宅的黄金时代，售价10年涨10倍，但写字楼、商铺就完全跟不上趟了，有的商铺当年是3000万买进，10年后或许只能卖2500万。

对，哪怕是SOHO这样的办公产品，老潘大都出售了，而不是持有。卖价都不低。何止是价格不菲，可以说是透支，以至于10多年后，SOHO尚都、朝外SOHO、望京SOHO的一些写字间和商铺或没能租出去，租出去的回报率也极低。

但这里也要说句公道话。北京CBD的一系列SOHO产品，能卖高价，固然与老潘令人叹为观止的销售技能（如公然拍卖）有关，但买他房子的那些人，包括追随他的大批煤老板们，都不是傻子吧，建外SOHO的房子出租情况怎样，SOHO尚都的房子出租情况怎么样，你一问就清楚了，你为什么还要继续追着买朝外SOHO、三里屯SOHO呢？

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多年前，老潘说过一句话，大意是，SOHO中国是北京CBD最大的开发商。这话没错，现代城、SOHO现代城、建外SOHO、SOHO尚都、朝外SOHO这些物业的范围加起来，在北京CBD区域确切没有哪个开发商比得上。

但这批SOHO也是争议巨大的建筑。2011年1月17日夜里9点多到18日清晨两点，演员宋丹丹连发4条微博，直接点名批评潘石屹开发的项目。“特想让潘石屹‘关注’我，好有机会给他发个‘私信’问他个问题：长安街南边那末好的位置你盖了那末一大片难看极了的廉价楼（建外soho）把北京的风景毁得够戗你后悔吗今天？求你了，不带这样的！”

潘石屹张欣将自己开发的建筑称为“创新”，而一些人士则将这些混泥土构筑物形容为“建筑垃圾”。我们且不去争论，只想问：潘石屹是如何与中国房地产大趋势愈行愈远的？

其一，战略问题。SOHO中国过早将商办物业作为自己的主营发展方向。上面说了，住宅才是楼市黄金时代的主要产品，虽然SOHO中国的物业也是以销售为主而非持有，但毕竟这类产品的市场容量有限。煤老板们接续资金的衰竭，某种程度上是对SOHO中国的提醒。

事实上，如果SOHO中国坚持以持有为主，它既没有那末大的资金实力，产品能力（想一想宋丹丹的话），也不可能获得物业销售那么高的收益回报，千万别拿恒基地产、香港置地这类物业持有型地产商来比较。幸亏老潘后来没能拿到更多的项目，否则2017年3月26日的北京商办调控新政，对中弘股份的毁灭性打击，一样适用于它。

其二，策略问题。除了个别一两个项目，SOHO中国没有在公开市场拿到地。2009年6月30日，老潘也可是微商又没有成本了吗?参加了广渠路15号地的拍卖（后来还想搅局），但很快就歇手了。这块地成就了金茂中国（方兴地产），却也是SOHO中国的转折点。从此它获取项目的方向，是收购而非公开市场拿地。

收购方式，优劣分明。但从房企发展路径看，没有哪一个房企是单纯从收购壮大的。别看孙宏斌这两年的收购做得风生水起，但这是在他具有了一定范围、实力和口碑的前提下。以SOHO中国的实力和品牌，当年能够收购到那么多个项目已接近极致了。

其3，路径依赖。老潘的SOHO系列，产品品质和配套要求比住宅要低很多（你看看SOHO除了本身还有甚么配套设施），但售价却要高于当时的住宅产品，而且卖得很好，毛利润率也高得吓人。这些房子，创业公司用来做办公室是可以的，但各项设施、标准与甲级写字楼的距离确实比较大。我们常说，由俭由奢易，由奢入俭难。轻轻松松赚惯了大钱，你要老潘舍弃这种商业模式转做住宅，他不愿意，也做不来。

其四，创始人过于谨慎。潘石屹是相当谨慎的人。很早以前，老潘就对高昂的地价吓破了胆，这从他参与广渠路15号地拍卖时早早就不敢举牌可以看出来。有段时间，他连续发表了屡次对地王和高价我觉得这次队伍他们的前景应该说堪忧的。　　主持人：我们也非常担心这14名徒步者的安全地不可持续的言论。事实上，老潘的这类守旧到悲观的看法，直接影响了SOHO中国从公然市场拿地。在公司内部，一度遭到“批判”。他自己也有过反思。但一次错过，就会一再错过，以至于再也不敢尝试。SOHO中国就这样失去了做大规模的机会。

2017年，SOHO中国营业收入仅为19.63亿元。媒体报道说，这还不如TOP10一个项目的销售额。由于2018年全年没有可售物业，其全年营收和利润会很（更）难看。2018房企排行榜？别费力找了，前300名都没有它。

作为曾经的风云人物，潘石屹不知道有没有想过退休的问题。

（下篇预告：错失黄金时代之三：阳光100）

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