幸福快乐地产等待靴子落地依依不舍

地产：等待靴子落地 类别： 机构： 研究员：

[摘要]

事件：

周一房地产板块下跌 .18%，居行业跌幅榜之首。

点评：

近期房地产行业明显跑输大盘，主要原因如下：

1、主要城市成交出现回落。

2、房价涨幅持续位于红灯区，预计可能推出新的调控政策。

、我国经济上升趋势明确，二次探底之忧消除，也解除了房地产调控的后顾之忧。

4、物业税（房产税）出台呼声越来越高，二套房贷政策日趋收紧。

由于政府近期出台更加严厉的调控措施的可能性增大，我们暂时下调行业评级至“谨慎看好”。

在调控政策出台，且股价持续下跌之后，建议投资者可逢低介入。看好房地产股的理由如下：

一是，行业估值水平处于相对低位。

二是，盈利增长确定性较高。

三是，预计下半年供求关系改善，房价涨幅回落，从而可以缓解政策调控压力。

四是，人民币升值及通胀预期加强背景下，有利于提升房地产行业估值水平。

近期房地产行业明显跑输大盘，主要原因如下：

1、主要城市成交出现回落据中国房地产指数系统统计，上周大部分城市结束春节以来的成交量上涨态势，普遍向下调整：重点监测的 5个城市中，有26个城市成交面积环比下跌；10个重点监测的城市中，7个城市成交面积环比下降，其中重庆跌幅最大，环比下跌60%，其次是天津和上海环比分别下跌 5%和27%。

2、房价涨幅加速，持续位于红灯区，预计新的调控政策将出台2月份70个大中城市房屋销售价格指数涨幅达10.7%，逼近2007年最高峰。由于去年 、4月份房价基数较低，再加上部分城市房屋可售量处于较低水平，预计 、4月房屋销售价格指数将继续上行，很有可能再创历史新高。我们曾强调：房价涨幅和房地产开发投资增速是政府重点关注的关键变量。根据我们的测算，房价涨幅已连续三个月位于红灯区，且上涨趋势明显；房地产开发投资增速已超过近10年的平均水平，并持续走高。在这种情况下，政府没有理由不出台新的调控措施。

、我国经济上但最终并未达成共识。不管当当收购麦考林或凡客升趋势明确，二次探底之忧消除，也解除了房地产调控的后顾之忧目前，权威机构纷纷调高了我国GDP预测增速：世界银行从8.7%上调至9.5%，中国社科院上调了1个百分点；基于投资及出口的超预期增长，中金上调GDP增速至10.5%。2010年中国经济将从复苏走向扩张，权威机构对中国经济增长的一致预期非常乐观。

4、物业税（房产税）出台呼声越来越高，二套房贷政策日趋收紧从去年下半年以来，针对房地产的调控进入了一轮以紧缩为基调的新的政策调控周期，我们认为以收紧为目标的政策调控将成为“常态”。在一系列常规调控措施未达到预期效果的情况下，为了遏制房价过快上涨，不排除推出更加强有力的调控措施：

物业税有可能提前推出。开征物业税一方面加大了投资需求的成本，另一方面迫使存量房持有者出租、出售其持有的多套房产，从而达到抑制投资需求，增加市场供给的目的。

对2007房地产市场调整起关键性作用的二套房贷款政策，不仅遏制房地产市场的投机和投资，也在一定程度上抑制了改善性住房需求，今年对该政策严格执行程度将超过2007年。

除了加快保障性住房建设之外，预计未来政府将采取更加严厉的调控措施，直至达到调控目标。

在调控政策出台，且股价持续下跌之后，建议投资者可逢低介入。我们将年度报告中看好房地产股的理由重申如下：

一是，行业估值水平处于相对低位。

二是，盈利增长确定性较高。

三是，预计下半年供求关系改善，房价涨幅回落，从而可以缓解政策调控压力。

四是，人民币升值及通胀预期加强背景下，有利于提升房地产行业估值水平。