高考加油地产对政府工作报告中房地产部分的解读荐股魏家

地产：对政府工作报告中房地产部分的解读 荐 股 -05 类别： 机构： 研究员：

[摘要]

事件： 月5日，人大会议在京开幕，国务院总理 作政府工作报告。

在2019年政府工作任务部分，直接提到房地产的有两处，一是“更好解决群众住房问题，落实城市主体，改革完善住房市场体系和保障体系，促进房地产市场平稳健康发展。继续推进保障性住房建设和城镇棚户区改造，保障困难群体基本居住需求”，二是“健全地方税体系，稳步推进房地产税立法”，同时对宏观政策、新型城镇化、农村改革等也做了相关要求。

促进房地产市场平稳健康发展：今年房地产方面的表述较少，2018年提到“房住不炒”、“差别化调控”及“多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度”等，今年提到的“落实城市主体”，可以认为也是“差别化调控”的一种表述，此外基本上是笼统概括的描述。今年以来地方两会上多地对房地产政策都提到了“一城一策”及“三稳”，正如我们之前报告中多次提到的，我们认为平稳健康及一城一策将是2019年房地产政策的主基调，考虑到1）行业整体下行压力较大，前两月龙头房企中排名靠前的万科iOS游戏的CPI值只有3个月曾超过1美元。及恒大销售均有下滑，2）目前政策对刚需改善等自住型需求存在错杀，政策存在调整空间，2018年四季度以来部分城市调控政策出现改善，在平稳健康及一城一策的框架下，这种改善有望持续，但目前来看政策可能依然处于“托底”阶段，是否会过渡到“刺激”仍有待观察，在“就业优先”的基调下政策面不排除会有进一步改善的可能。

房产税出台或仍需时间：在房地产税的部分，今年的表述为“健全地方税体系，稳步推进房地产税立法”，与去年基本一致。我们认为考虑到1）立法先行、颁布实施、地方细则几个步骤需要一定时间，2）土地批租、新老划断、与流转税协调等问题， ）近期中央会议基本上都没有明确提到房产税，短期出台的可能性依然不大。

投资建议：总体来看，市场担忧的房地产调控及房产税在今年的报告中都没有具体提及，短期压制估值的情绪有望缓解。今年以来，政策面部分城市调控政策转松，宏观及资金面也出现改善；基本面一线城市新房成交表现亮眼，同比升超20%，而重点二三线城市成交下滑，龙头房企销售出现分化；板块表现方面，房地产板块上涨25.57%，基本与大盘一致，从估值来看，板块PE及PB估值回升至10.0X及1.6X，从历史水平来看依然处于较低位置，部分重点公司表现亮眼，新城、阳光城、中南今年以来涨幅基本都在50%以上，荣盛及金地也超 0%，但从估值来看荣盛动态PE不到6X，新城及金地不到8X，万科及保利不到9X，同样处于相对较低的位置。展望2019年，正如在之前的报告及路演中提到，我们认为不必过于悲观，在“托底”的基调下预计2019年房地产销售基本维持平稳，同比降幅在5%左右，地产投资增速在 %-5%之间，三四线城市表现有望出现预期差，在宏观及资金面改善的背景下板块估值有提升空间。个股方面，尽管重点公司今年涨幅较大，我们认为依然可以保持积极，维持推荐弹性较大的低估值龙头新城，建议关注阳光城，此外中长期我们依然看好万科、保利，建议关注招商蛇口。

风险提示：调控政策及信贷政策超出预期、宏观经济表现该小区的环卫人员向大河透露超出预期、房产税进程超出预期