旅游地产圈地的幌子

旅游地产，这个时髦的名词，已经成为现今投资企业圈地开发别墅等高档项目的幌子。

4月7日，在北京春季房展会上，大连万达集团携长白山国际旅游度假区项目高调亮相北京春季房展会。项目包括172幢森林别墅和山脚下占地15万平方米的投资公寓及休闲住宅，将在今年6月 0日开盘。

虽然万达并非借旅游地产圈地造别墅的典型，但业内人士表示，当前众多企业投资旅游地产的核心目的，几乎都是为了圈地建设别墅等高档住宅项目。“所谓‘旅游地产’，更多的是一种圈地的手段，不少地方和企业以‘旅游地产’、‘农业综合开发’的名义，大举圈地，动辄几千亩。”上述业内人士表示，中国人多地少，上述模式易滋生腐败，加重农民失地的状况。

拿地千亩计

“一个地方如果做旅游开发，其最大的价值无疑是进行原生态的开发。但做原生态的旅游开发，盈利途径少，收益太低，把地买下来，不知多少年才能收回投资。”一家企业的投资负责人正在某景区考察项目，“很重要的一点是，可利用面积太小。”

“惯常的做法是买下周边的土地，充分挖掘该处的风景、人文等资源，开发高端别墅。”该人士指出。

华高莱斯国际地产顾问（北京）有限公司副总经理公衍奎介绍，如上述企业一样，当前众多投资开发企业正在迅速瓜分山水资源，跑马圈地。“你查查中国的名山大川，还有几个没被圈定？看看它们的山脚下，是不是都在大规模地占地建高档房？”

据不完全统计，自2009年下半年以来，万达、龙湖、佳兆业、保利、富力、万科、方兴等地产大腕，纷纷投资旅游地产项目，圈下了大面积的土地。与此同时，更多的投资企业也瞄准各地优质的山水资源。

恒大地产集团背靠景区开发“恒大·金碧天下”系列的旅游地产项目。此外，消息人士透露，近日经过一家中介公司的牵线，恒大已经以1.5亿元的预付款锁定了正在招标中的上海奉贤海湾旅游度假区项目。该项目占地7000亩，规划建设2000幢别墅。

另一家还没被外界关注的地产大鳄——湖北省联合发展投资有限公司，也在湖北省内积极圈占旅游地产项目资源。该公司由湖北省国资委、武汉及周边8个城市国资委、六大在鄂央企共同出资成立。在鄂州梁子湖流域，其投资的梧桐湖新城，征地多达6000余亩。就在 月15日，该公司董事长李红云会见了湖北神农架林区负责人，双方就神农架木鱼龙降坪旅游度假区的整体开发进行了磋商。

除了圈占山水资源，也不乏意欲模仿华侨城式的企业。在河北燕郊，由天洋控股有限公司投资的旅游地产项目天洋未来城，正在进行规划招标。项目由大型主题乐园、城市级群落、休闲娱乐中心等组团组成，总用地约 000亩，其中住宅用地1500亩，办公及商业混合用地1500亩。

地产经济学家邓浩志分析，旅游用地价格仅为 00元~800元/平方米，很多地方政府对旅游地产项目的招商引资政策优惠力度非常大，开发商在开发过程中可以享受土地增值，这是动辄上千亩土地被圈占的原因。

背后偷梁换柱

相关统计，截至2010年底，国内已有超过50家房企涉足旅游地产，涉及项目金额超过 000亿元。

“众多的旅游项目难以短期盈利，而位于城市远郊与农村的这类项目，对于者来说，有种被挤出城市的无奈，因而市场接受度受限。”全国房地产经理人联盟研究院副院长陈宝存认为，当前以旅游地产立项的项目，更多的是在圈地。

“我参与的几个类似的项目基本如此，都以圈地为核心。”上海一家投资公司的一位负责人告诉，福建某项目围绕水库划定5000亩林地，以滨水游乐和高山农业为主题，计划开发休闲类高端；而在成都某县，一家地产企业圈地7000亩，本打算开发高尔夫球场，球场项目被禁止后，改为生态地产，准备分块开发成高端住宅。

“旅游业是国家鼓励的产业，号称无烟业或低碳产业，地方政府既要发展经济又要迎合国家政策，同时又可以扩展城区，往往对郊区大片区的土地塞进旅游概念。”上述负责人表示，开发商囤地意愿凶猛，以旅游地产的名义，先期将价格低廉的土地揽入怀中，后期可以改变性质补差价；或者先租赁再优先购买，分块取得、滚动开发，通过平衡容积率等手法建设高档住宅出售。“土地分块招拍挂时能否拿到？只要主管部门配合，就一定能拿到。”

“许多郊区土地，由于土地整理和规划的历史原因，当地政府掺杂进了太多利益关系，到一定时期不能出手的话将暴露很多问题。”上述人士表示，这些土地政府会通过融入一些概念及时出手——旅游地产、文化地产等是最佳的通道。企业以旅游地产名义拿到土地后，一般会象征性地开发一些类旅游项目，比如主题乐园、生态园、会展、游乐设施等，其他土地依然用来开发高端房产，并冠上休闲、滨湖、滨海等名称。