毛怡昕商业地产发展政府的规划非常重要

龙湖商业地产研策总监 毛怡昕（图片来源：金融界站 邓宇 摄） 金融界站讯“2011中国地产价值榜”高峰论坛于2011年8月 0日，在什刹海会馆举行。龙湖商业地产研策总监毛怡昕认为商业地产的发展政府的规划很重要：

以下是文字实录：

我听两位老师讲的，特别是秦老师刚才讲的机遇和挑战对我们也是特别有启示，这都是我们面临的特别具体的问题。第一个，规划的问题，我们在很多的社区或者郊区的项目，实际上从大的规划和大的运作作为开发商有时候还是有一定的信心的，但是往往碰到政府的规划不是太科学或者严谨，你刚刚做了或者正在做一个项目，十万平方米，两公里又出来两个十万平方米。所以，规划的问题，一般来讲女王和亨里克亲王在嘉实亭内小憩片刻，商业毕竟有一个辐射的范围，政府点的规划对我们影响太重要了，也可能刚刚开出一个很好的，两年之后就有另外一个二十万方的项目打败了我们。所以，规划确实很重要，我们也希望秦老师这样的能够在各个城市指导也可以形容为并不大量重复。，就好很多。 第二个，金融支持，我们也是很具体的，房地产商过去都是高周转，靠销售的模式，的模式，现在长期持有型的物业需要资金量非常大，包括刚才秦老师提到的瑞驰这些年一直在探索，但是为什么一直很难落实呢？实际上也是有一个金融的环境支持的问题，我们曾经也了解过，实际上我们在国内做瑞驰跟做企业是差不多的，税收各方面都是差不多的，但是在国外如果做瑞驰是免企业所得税。所以，它才能做下去，它99%赚的钱都分掉了，不用交企业所得税，但是我们做瑞驰基金还得公司化运作，所得税、营业税、房地产税都有，跟企业投资房地产是一样的。所以，低成本的资金没有，就靠房地产商自己的余钱来运转，包括张老师提到的万达，上半年600亿的销售额， 00亿是商铺的销售，是靠散卖商铺支持，租金不到15亿，将来散卖销售那么大的量也会比较麻烦，但是他没办法，靠大量的现金流来支持自己。 讲到服务支持，这个也是我们非常头疼的一个问题。举个很简单的例子，现在这么多的项目在招商过程中，很多的零售商、餐饮商他们愿意去，有一个发展的欲望，但是他们苦于找不到好的店长，找不到足够的服务员、厨师，基本上平均缺口20%。

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