应对有方开发商垫付首付重出江湖生存

李洋（化名）为了买房近来四处借钱，这已是她的第四套房子了。但开发商承诺，其如果买房，现在只需付两成首付，剩下的首付在明年5月项目封顶前还清就可以。

李洋所购项目是（）开发的北京保利茉莉公馆，位于南五环附近。截至7月28日，北京交易上的信息显示，该项目已签约套数达到651套，成交均价16702元/平方米。

本报向茉莉公馆的销售人员求证，销售人员否认此事，并表示保利作为全国知名开发商不会如此做。而另据知情人士透露，保利只会对有真正买房意向的人如此操作。

为了应对调控政策，“垫付首付”已在各地悄然兴起，并成为一些项目的广告语。对此，中国房地产研究会副会长顾云昌对本报表示，这是开发商变相促进销售的做法，通常有一定资金实力的开发商才会如此做，但对开发商来说也存在一定风险。

一位资深业界同行认为，严格来说，开发商垫付首付行为已经违规，和骗贷行为有相似之处，这也使新政的执行力度大打折扣。

变相促销？

华高莱斯国际地产（北京）有限公司副总经理公衍奎回忆说，垫付首付的做法实际上早在1998年前就有。

彼时，北京、上海等地的楼市甚至开始兴起“零首付”，不过当时是由提供“零首付”房贷，而非开发商代垫。2001年，的一纸禁令让“零首付”退出了市场。此后，一旦楼盘销售不畅时，就有开发商推出代垫首付款的所谓“零首付”活动，以吸引购房者眼球、促进销售。

开发商垫付首期款的做法，四五年前也曾在广州流行一时。垫付首期盘几乎都分布在郊区，正因为这些郊区盘的销售压力加大，开发商为拉动销售，不得不动用更多招数，为避免直接降价，就以付款优惠来吸引买家。

近日召开的第27届上海房地产展示交易会上，开发商打折优惠力度加大。有开发商采取送家电、送装修、送车位、送现金等举措，明码标价有打8折、9折，还有开发商垫付70%首付款等。参展的松江区新桥镇的某楼盘表示，假如是第一套房首付只要一成即可，假如第二套房的只要首付三成即可，开发商可以为者垫付二成，至两年后交房前购房者交付完剩余的购房款为止。

这种方式还在湖南、江苏、山东、广东等许多地方盛行。据前述业内资深人士透露，开发商通常有几个做法：或者在开发商和购房者之间设立中间交易关系，单独签订协议；或者开发商另设装修公司，与购房者签订协议，委托开发商装修，但装修款先不付给开发商，开发商再以客户的名义将钱交给银行，这样钱不会直接到客户的账上。

公衍奎告诉，也有开发商另设财务公司做担保，如果后期房价跌幅较大，则有风险，如果出现违约状况，银行有第一追索权。但如果房价下跌不大，则增加了销售额，最后钱流入了开发商口袋。

更有一些垫付首付的促销活动是针对投资型顾客，现在以超低的门槛吸引投资客出手，这部分客户赚到的就是楼盘升值空间。1年之内，如果客户能够将房子转让出去，就等于只花了少部分资金就赚到了楼盘的增值差价。