二手房买卖详细流程哪位朋友熟悉生存

二手房买卖过户缴纳哪些税费？问题详情：二手房买卖过户缴纳哪些税费

推荐回答：具体税费明细如下:

一、契税:(一般由买方缴纳,双方另有约定除外)

1、买方头次购房90平方以下的房产按照1%缴纳;

2、买方头次购房90人们着急买房结婚一般选择二手房,所以现在二手房交易市场越来越火爆,但是买卖二手房也不是一件很简单的事情,大家都知道,买二手房最重要是要过户,那么过户是要收费的,二手房过户都有什么费用要交呢?下面就来看一下。

90平方以上(含90平)144平方以下的房产按照1.5%缴纳;

、以下情况按照 %缴纳:

(1)144(含144平)平方以上 ;

(2)买方不是头次购房的;

( )车库 ;

(4)非普通住宅(商业用房);

二、营业税:(一般由卖方缴纳,双方另有约定除外)

1、房产证满2年,144平方以下的普通住宅房产免征营业税;

2、房产证不满2年,按照5.55%缴纳营业税;

、房屋面积超过144平方,房产证满2年的按照差额缴纳,计算公式为:(上次购买价格现在

出售价格)*税率5.55%;

4、商铺差额缴纳,计算公式为:(上次购买价格现在出售价格)*税率5.55%;

5、过户营业税及附加:房产证不到两年时间过户,营业税不能享受优惠减免,需要

按转让收入减去购买住房原价的差额征收营业税。

三、个人所得税:(一般由卖方缴纳,双方另有约定除外)

1、房产证满五年,并且是卖方夫妻名下少有一套房产免征个人所得税;

2、卖方夫妻名下不是少有房产或房产证未满5年,按照1%缴纳;

、商铺按照差额缴纳,计算公式为:(上次购买价格现在出售价格)*税率20%;

四、其他费用相对较少:

交易费:交易手续服务费:住宅6元/平方米(房改房、经济适用房、安居房减半收取:

元/平方米);非住宅10元/平方米。

买卖双方各承担一半;

工本费: 一个证件80元;共有权证20元/个;

评估费:评估总额的千分之五(银行贷款需要缴纳);

抵押工本费:100元(银行贷款需要缴纳);

购房证明:20元一份,一般需开 份;

公证收费标准: 00元(如不能本人亲自办理,需要办理本业务收费);

登记费:普通二手房住宅类为80元/套,买方承担;

土地收益金(代收):房改房、经济适用房、安居工程房买卖过户时收取按房屋正常销售价的2%计征。

卖方承担;

核档费:50元/宗。

五、过户印花税:税率按正常交易销售价格计征,交易双方各承担一半。

小户型创意小朋友书房装修效果图大全

二手房买卖居间合同中约定的成交价与定金首付款贷款总和不等？问题详情：二手房买卖居间合同中约定的成交价与定金首付款贷款总和不等，约定房屋成交价50万，付款约定为按揭方式，定金1万，首付20万，贷款 0万，总金额为51万，我想问以哪个金额为准，还是协商解决?

推荐回答：受环京限购政策的影响，大厂、燕郊、香河、固安、永清等北京周边的楼盘早已活跃在各大群。

当然问的最多的就属“大厂、燕郊买哪个楼盘好？”、“固安、大厂、燕郊给排个顺序吧”。

说这些话的人手里有点钱，但是钱不多，首付50、60万，在北京买不上，如果不买房，又怕以后房价涨的厉害买不上，想着先在京周边上车。

我们先来看一下整体情况。

北三县和廊坊、固安、涿州、永清、怀来都是环京区域，然而因为地理位置、利好等因素差异化较大，这几个区域的房价相差甚远。

燕郊最为第一梯队，房价一直是环京的领头羊，目前燕郊新房均价 万5- 万8，核心区某楼盘的二手房报价已达到4万/平，大厂目前房价在2万8元/平左右，固安在2万万2/平，涿州和永清的房价相对较低，但是总体上也在1万万8元/平。

环京基本上很难找到单价在1万元/平以内的楼盘，涿州的松林店区域房源均价不足一万/平，是目前环京房价较低的区域。

环京最早颁布的是“廊九条”限购政策，后来固安、三河以及香河依次出台响应的政策，从最先的限购区域来看，东边和南边的区域关注度更高。

今天咱就来聊聊东边的燕郊、大厂和南边的固安，这三个被提及率最高的区域，到底该怎么排序呢？

先跟大家分析一下燕郊、大厂和固安的优劣势。

什么样的楼盘关注度高？第一、购买的楼盘旁是否有地铁；第二、区域的房价如何？未来的发展前景怎么样？地铁在购房者眼中依旧占据着主导地位，毕竟购房后生活、工作中地铁以准时准点、不堵车的优势是眼睛看得到的。

就地铁因素考虑，随着去年平谷线的开工，使得燕郊通地铁的愿望终于要照进现实了。

有了地铁，燕郊的楼盘就有了保值增值的作用。

去年年初燕郊1万6、7,现在 万5，一年单价涨幅达到1万7。

所以燕郊一直都是环京关注度最高的区域。

在4、5年前时，燕郊的102国道俗称售楼处一条街，4、5千一平，楼盘主要集中在燕郊北部，普遍现象是超容积率卖，绿化比较差，价格低。

主要购买人群就是那些买不起北京又想留在北京的外地人。

后来随着京津冀一体化的发展，燕郊开始注重品质，价格也在不断上涨。

但是燕郊许久以来并无新盘入市，正面临无房可售的局面。

想在此置业的话，只能加价买新房，或者看看二手房。

二手房的单价已经接近了4万。

当燕郊买不到的时候，退而求其次选择大厂。

大厂是北三县中楼盘数量最少的区域，基本处于无房在售的局面，大厂主要分为三个置业板块：夏垫、城区和潮白河区域。

但目前只有潮白河孔雀城系列开始排号，其他项目均无消息。

个人认为今年下半年大厂有可能比燕郊还要火。

一是，下半年将有楼盘出售。

我认为，哪里有房卖哪里就有关注度。

潮白河孔雀城学府澜湾已经在排卡了，潮白河孔雀城四季澜湾也将在上半年开盘。

潮白河孔雀城此次排卡，高层报价2万8/平，而叠拼报价超过 万，而回看2016年初房价约为1万5/平，一年的时间房价每平涨了1万 ，按高层100平计算，一年涨了1 0万，首付多了 9万。

二是交通方便。

从国贸到大厂自驾有 条路线：1、京通快速路-通燕高速；2、京通快速路-武兴路； 、京哈高速-大香线。

公交有910路、快速直达专线1 、快速直达专线47三条直达北京与大厂。

另外等厂通桥建成之后，将与距离6号地铁线的潞城地铁站咫尺相望，进出北京非常便捷。

从配套上看，大厂并没有大型的商业资源，但由于西侧紧邻城市副中心，副中心的利好依然存在。

加上京津冀一体化的深入发展，未来的升值潜力还是可期的。

大厂非常适合在通州工作的朋友。

建议首选中低楼层的板楼，或者别墅。

暂不推荐洋房。

固安有房在售，名企入住。

固安因紧邻大兴，城市配套不断发展和价格相对较低等优势，关注度逐渐升高。

就目前来看，新机场无疑已经给固安带来了交通利好。

无论是京津石中心城区与周边城镇0.小时通勤圈，京津保0.小时交通圈，还是环京相邻城市间“1.5小时交通圈”，固安作为环京第一圈层，交通利好首当其冲。

另外，固安距离天宫院25公里，在雨天、雾天，京开高速的辅路依然可以通过。

由此可见，固安在南部还是有一定的价值。

而与北三县房价虚火旺的状态相比，固安房价仍处于价格洼地，并且稳中有升。

一直以来固安区域楼市发展稳定，库存充足，推盘节奏有条不紊，“先规划、后发展”的步调非常明确。

固安北部几乎被孔雀城系列产品所开发，目前北部没有土地了。

华夏幸福开发商把配套也都完善了起来，影院、酒店、学校一应俱全。

固安县城中心，由于发展较早，配套也是十分的成熟。

南部基本在建的都是别墅。

置业的话建议多看看北部。

去年受环京置业热潮的影响，固安的房价也上涨迅猛。

去年年初房价在8千，破1万的都很少，而现在固安市场整体均价2万1/平，涨价幅度在京周边也是排前位，并且从目前来看，今年依然有上涨的势头。

因为有充足房源在售，暂时还没有出现加价的现象。

从发展上看，个人认为燕郊第一、大厂第二、固安第三。

但是燕郊、大厂暂无新房可买，只能选择二手房。

二手房相比新房来说，如果不满二，不满五，增值税和个人所得税也将是一笔不小的数字。

对于有投资需求的人群，你要知道在京周边想要变现，需要5年的年限。

除此之外还要结合您工作的地点，通勤时间的长短，以及各个楼盘的品质，综合考虑。

具体您要选择哪一个，还得您自己定夺。

（购买新房、二手房缴税情况）

买二手房找中介都有哪些坑，正规流程是什么？问题详情：二手房，很多人都要遇到的，第一次买房，都不懂，怕被中介坑，都有哪些税费？

推荐回答：购买二手房时，如果签约时没注意，贷款稍有不顺，就可能引发纠纷！

购买二手房，很多买家会办理贷款。

而买卖合同中关于贷款的约定，有两个条款是极容易被买卖双方忽视的。

这两条所代表的含义，中介也很少主动向买卖双方做详细解释。

如果贷款顺利它们就很老实，可一旦贷款因各种原因出现问题，买卖双方就可能发生纠纷，这时才会注意到这两个条款是自己跳不过去的坑！

“当初不是这么说的！”、“我之前根本就没看到这个条款！”类似这样的话，在处理此类问题引起的纠纷时经常听到。

但是，打官司肯定要看证据，双方签字的合同，就是双方权利义务的依据，“没注意”可不是免责条件！

前面说过了，贷款可能会因为各种原因而不获批准，有时换家银行申请就批了，但也可能换很多家银行都不被批。

如果卖家一直在配合挑不出毛病来，这事儿就轮到买家解决了！

如果根本就无法获得贷款审批，或者因为各种原因银行不能足额批贷，那么买方有无能力自行支付余款？很多买方可能在签约时就没想过这种可能，杨律师要告诉大家，这种可能确实是时常发生的！

有些买方这时会这么想：“是银行不批贷款，不是我不想买，这就不能算我违约了。

所以，亲爱的卖家，咱们解除合同吧，请退钱给我！”

甚至还碰到过一个更奇葩的买家，明明是自己信用原因贷不了款，也不肯自筹款项支付余款。

卖家考虑到房价毕竟有上涨同意不追究，想解约后赶紧另卖。

但这位买家竟然不同意，说“房价上涨了你另卖肯定赚钱，你得分我点儿，我才同意跟你解约。

”最后闹到法院，被判赔偿还满嘴不服“银行不批贷，能怪我吗？凭什么让我承担？”

通过贷款购房只是买方筹集房款的一种渠道，对卖方来讲不管通过什么渠道筹集房款，买方都有义务付款。

事先如果没有特殊协商和约定，在二手房买卖书面合同或补充协议中，通常会约定如果贷款不成，买方有义务自筹款项支付余款。

而这一点，很多买方在签约时根本就没看到，或者虽然看到了，但轻信自己能取得贷款而忽视了这项约定。

一旦贷款出了问题，买方才会重视此事，如果这个买方恰好又没有能力自行筹集余款，就面临窘境了。

比如最近很多地方出台二手房贷款比例限制政策就可能导致即使能批贷也会影响额度的问题。

这时如果房价在上涨，卖家又不是很难说话，也许会同意不追究或少追究的情况下解约。

但如果卖家就是要严格追究违约，或者房价下跌呢？买家就难受了！

未料胜先料败，建议大家还是先做好最坏准备。

怎么防范这个风险呢？

买家如果确认自己只能通过贷款购房，绝对不能自筹款项，最好在签订合同时，要求加一个解除条款。

明确“在不能取得贷款时买家有权提出解除合同，并约定不承担解约，或约定以比较低的代价作为解除条件。

”

如果担心银行只批部分贷款额度时，不能自筹款项补足房款怎么办？在前面那句话的“贷款”前面加两个字，约定为“足额贷款”就可以了。

比加最近北京9. 0新政调整了贷款政策，如果合同里有这样的条款，就可以直接解决问题而不至于引发争议了。

上面的解决方案，其实往往就是一句话的事儿！你了解这个知识，加一句话，就避免了将来可能的纠纷。

不了解这个知识，没作预防，贷款顺利就算运气好，一旦出现意外，就可能引发纠纷！

办二手房过户有什么流程？问题详情：办二手房过户有什么流程？

推荐回答：很多购买二手房的朋友都会遇到房屋过户这件事儿，下面为大家分享二手房过户有哪些流程以及注意事项的知识，让您过户再也不发愁。

二手房过户需要什么手续？

第一步，买方要对房子的产权进行调查。

审定房屋产权的完整性、真实性、可靠性，要注意产权证上的业主姓名与售房者是否相符，有无抵押或共有人等。

第二步，签订二手房买卖合同。

第三步，找评估公司做评估。

这个过程一般来说要5~7个工作日。

第四步，贷款的房子要办理相关按揭业务。

如果是公积金贷款和商业贷款组合的，则要向公积金和银行同时申请。

这是整个二手房自行交易过程中耗时间的阶段，通常要40个工作日左右。

第五步，按揭办理下来后，要注意注销该物业的他项权证。

第六步，将合同交到房管部门产权交易相关办事窗口，拿受理单。

第七步，凭受理单到农税缴纳相关税费，拿契税完税证。

第八步，凭完税契证到土管部门办理国土证。

第九步，凭完税契证到房管部门办理房产证。

如果是全额支付房款，则可以省略第三和第四步手续。

走完这些步骤，房产三证算是办齐了。

整个过程大概需要一个半月到两个月的时间。

二手房过户需要提供的资料主要有：

房屋权证、买卖双方身份证明、房屋出售方婚姻状况证明、房屋核档证明、买卖契约以及其他房屋登记机构认为有必要提供的资料等。

卖方所需文件：1、身份证明(外地户口需暂住证)；2、房产证； 、签的房屋买卖协议；4、税费缴纳证明。

买方所需文件：1、身份证明(外地户口需暂住证)；2、签的房屋买卖协议； 、税费缴纳证明。

二手房过户需要注意的事项

1、办理房产过户手续所需要的时间

过户之后，房产即登记在买方名下，但领取房产证还需要等一段时间。

这段时间根据不同办理机关，时间也不一样，一般在7个工作日左右。

有些房屋需要到市建委办理土地证，则全部办证时间需要40天左右。

2、本人不能到场办理过户手续的可以委托别人办理

如果买卖双方的当事人不能到场办理房产过户手续，法律规定可以委托他人代为办理，卖方委托他人办理必须提供经过公证机关公证的委托书，买方可以手写一份委托书，写明委托权限和时间，可以不办理公证手续。

、在建委办理了过户手续，却迟迟拿不到房产证怎么办?

在极特殊情况下，买卖双方在建委正常办理了房产过户手续，但买方在规定的时间却领不到房产证，这时买方必须高度警惕，应当立即向发证机关问明情况。

如果是因为发证机关需要完善手续修改数据，延迟一段时间发证，这种情况买方可以放心等待。

如果属于虚假交易、不能办理房产证的情况，应当立即采取司法手段切实保护自己的合法利益。

实践中绝大多数延迟发证，是因为建委需要完善手续、修改数据。

办理过户手续后不能领到房产证的情况极为罕见。

4、房产过户后由银行放款，不需要买方另行授权

以贷款方式支付房款，银行放款的时间在办理房产过户之后。

这样就可能出现这种局面，即一旦办完过户，银行又因故拒绝放款，房主将面临房、钱两空的尴尬境地。

事实上，这种情况是不会出现的，这是因为银行在房产过户后放款不需要买方签字授权，就可以将房款直接放至房主的账户内，银行在这里起到一种保障作用，保护买卖双方的利益。

银行放款有两种模式，一是依据过户资料(契税完税证明和领取房产证的通知)放款;二是依据抵押材料(他项权利证书)放款。

第二种模式更快捷方便，但需要担保机构提供担保才能操作。

5、政策性住房如经济适用房和房改房产房注意事项

政策性住房如经济适用房和房改房产房在办理过户手续时有一些限制性规定，不满足规定条件不能办理过户手续。

买卖双方需要提前沟通情况，切实消除过户障碍，防止一切手续办完才发现不能办理过户，给双方带来巨大损失。

买卖二手房，为什么要通过中介？问题详情：

推荐回答：谢邀！严格来说，买卖二手房是可以不通过中介的，但是为什么大家都找中介呢，坤鹏论为大家归纳总结了一下，大致有以下几个方面的原因。

1.中介手里有更多的买卖房源信息

中介，之所以称为中介平台，就是有着平台的价值。

具体来说，对买方来说，如果不通过中介，我们很难找到那么多房源，如果通过亲戚朋友介绍，能给你推荐几套房就不错了，而通过中介，一个小区可能都能为你推荐几十套房，在你选定的买房区域，中介可以为你推荐数百套房源，这就是平台的优势，你完全可以在价格、采光、家具、交通等等方面选择更适合你的。

而对于卖方来讲，如果自己发布信息出去，比如通过朋友圈发布或者是一些信息发布平台发布，可能看到的人寥寥无几，那么成交的可能性就很小。

相反，中介有一个门面，有很多中介人员整天到处发传单、到一些热门地段进行宣传，因此，有更多的购房者会看到卖方的房屋信息，能够成交的可能性更大，这就是中介平台的作用，可以让买方和卖方的需求都能在他们的平台得到释放和展现，尽可能促成最终的成交。

2.中介熟悉二手房交易的各种流程

二手房买卖中，严格来说，卖方双方完全可以自己去房产交易市场过户，但是过户前有一大堆的手续要办理，一对格式合同等需要双方签。

对于二手房买卖双方，通常来讲，都是大姑娘上轿——头一回，所以，对于各种流程完全是懵的。

这时，专业的二手房中介就可以发挥他们的作用了，各种流程他们非常熟悉，你只要按照他们提供的表格，逐一签字捺手印即可，所有递交到房产交易中心的资料，中介也会一一罗列，为你准备好。

除了这些流程外，还有的采取贷款分期付款的方式，需要办理贷款，二手房中介也一并为你办理，甚至你需要开收入证明这些小事，都可以帮你办理。

总之，从签购房合同到后期的各种手续办理、流程办理，二手房中介，都能替你搞定，你等于请了一个私人助手。

.中介的存在，可以解决买卖双方不信任的问题

除了前面提到的因素外，其实还有一个作用，就是中介可以充当买卖双方的中间人，可以解决买卖双方相互不信任的问题。

其实，原因很好理解，买卖双方，之前都不认识，凭什么可以信任你，买方总觉得卖方要价太高，而卖方总认为买方想压价，这时，中介就充当了两者的调和剂。

而对于信任这个问题，自古以来，都提倡要有第三者在场，而中介作为第三方中立机构，不仅仅是在场，而且还会在合同上签字盖章，所以，买卖双方如果有什么问题，至少可以找中介，有第三者来作证。

所以，陌生的买卖双方急需一个持中立立场的中介来解决信任问题。

总的来说，中介作为一个中间平台，作为一个服务机构，在未来应该也会一直存在，尽管可能通过络手段可以让买卖双方直接交易，但是看房这个环节总是不能少的，这个场景化的应用，还是只有中介来完成。

二手房买卖合同纠纷解决办法有哪些？问题详情：二手房买卖合同纠纷解决办法有哪些

推荐回答：

随着二手房市场的火热，随之而来的却是围绕二手房买卖合同产生的一系列纠纷。

因为二手房的特殊性质，对处理二手房买卖合同纠纷与处理一般的商品房不同，究竟二手房买卖合同纠纷解决办法有哪些呢?在下文为您详细介绍。

1、一房多卖情形下，多个当事人均要求履行合同的，怎么处理?

出卖人就同一房屋分别签订数份买卖合同，在合同均为有效的前提下，买受人均要求继续履行合同的，原则上应按照以下顺序确定履行合同的买受人：

(1)已经办理房屋所有权转移登记的;

(2)均未办理房屋所有权转移登记，已经实际合法占有房屋的;

( )均未办理房屋所有权转移登记，又未合法占有房屋，应综合考虑各买受人实际付款数额的多少及先后、是否办理了签、合同成立的先后等因素，公平合理的予以确定。

买受人中之一人起诉要求出卖人继续履行买卖合同，出卖人以房屋已转让给他人为由提出抗辩的，法院可以根据案件具体情况决定是否追加其他买受人作为第三人参加诉讼;其他买受人另行提起诉讼要求继续履行合同的，应当依据前款原则协调处理。

2、当事人先后签订数份合同或签订阴阳合同，对房屋价款和履行方式约定不一致的，怎么处理?

当事人之间就转让同一房屋先后分别签订数份买卖合同，合同中关于房屋价款、履行方式等约定存在不一致，当事人就此产生争议的，应当依据当事人真实意思表示的合同约定继续履行。

对于当事人在房屋买卖中确实存在规避税收征管、骗取贷款等行为的，必要时可一并建议相关行政主管部门予以处理。

也就是说，通过签订阴阳合同避税的，避税的条款因违背双方的真实意思表示，而无效，仍应按照实际交易价格履行。

、以他人名义购房，借名人与登记人发生纠纷的，怎么处理?

当事人约定一方以他人名义购买房屋，并将房屋登记在他人名下，借名人实际享有房屋权益，借名人依据合同约定要求登记人(出名人)办理房屋所有权转移登记的，可予支持。

但是，该房屋因登记人的债权人查封或其他原因依法不能办理转移登记，或者涉及善意交易第三人利益的除外。

这里的前提是，当事人之间已经就借名购房达成了书面协议，或有证据能够证明借名的事实。

且借名人不得以其系实际出资人为由，对方善意第三人，但若第三人知道或应当知道该情形的除外。

4、一方当事人确实为购房出资，但不能证明当事人之间系借名关系的，怎么处理?

当事人一方提供证据证明其对房屋的购买确实存在出资关系，但不足以证明双方之间存在借名登记的约定，其主张确认房屋归其所有或要求登记人办理房屋所有权转移登记的，不予支持;其向登记人另行主张出资债权的，应当根据出资的性质按照相关法律规定处理。

也就是说，在此情形下，出资人只能向对方当事人主张双方形成借款的债权债务关系，出资人只能要回借款及其利息，而不能取得房屋所有权。

5、借用他人名义购买经济适用房等政策性保证住房，能否要求登记人将房屋过户至借用人名下?

借名人违反相关政策、法规的规定，借名购买经济适用住房等政策性保障住房，并登记在他人名下，借名人主张确认房屋归其所有或者依据双方之间的约定要求登记人办理房屋所有权转移登记的，一般不予支持。

也就是说，借用人在其本身不符合购买经济适用房等保障性住房条件的情况下，不可能通过借用他人名义购买房屋，而达到规避购买条件，实现购买保障性住房的目的。

6、房屋买卖合同签订后，买方交付了房款，并实际占有了房屋，能否直接要求确定房屋归其所有?

房屋买卖合同签订后，出卖人未依约为买受人办理房屋所有权转移登记，买受人提起房屋确权之诉，要求确认房屋归其所有的，法院应当行使释明权，告知其应当变更诉讼请求要求出卖人办理所有权转移登记，买受人坚持不变更的，对其诉讼请求，不予支持。

也就是说，卖方未履行办理所有权转移登记手续的行为，属于违反双方买卖合同义务的行为，仍是合同纠纷，并不因为当事人付清了购房款，并实际占有房屋，而可直接要求确认其享有物权。

7、房屋买卖合同履行过程中，一方当事人根本违约的，违约方是否享有合同解除权?

房屋买卖合同履行过程中，一方当事人构成根本违约的，守约方有权解除合同，违约方不享有合同法定解除权。

如果因不可抗力或情事变更等原因，致使合同目的无法实现的，合同双方均有权要求解除合同。

房屋买卖合同签订后，一方当事人不同意继续履行，愿意以承担相应违约为代价解除合同，而另一方坚持要求继续履行，经审查合同继续履行不存在现实困难的，应当判决双方继续履行合同，但合同另有解约定金等约定或符合《合同法》第一百一十条规定的法定不能履行或事实不能履行情形的除外。

8、房屋买卖合同对定金性质约定不明确的，如何处理?

当事人在房屋买卖合同中对定金性质约定不明的，不应视为解约定金。

所谓解约定金是指交付定金的一方可以按照约定以丧失定金为代价解除合同，收受定金的一方可以双倍返还定金为代价解除合同。

若房屋买卖合同中同时约定了解约定金和违约金，当事人一方已构成违约的，在约定条件成就时解约定金处罚与违约金可以同时适用。

也就是买卖合同没有明确约定定金为解约定金的，就不能视为解约定金，任何一方不得以放弃或双倍返还定金为代价解除买卖合同。

原则上定金与违约金是不能并用的，但解约定金可以和违约金同时并用。

在《北京高院关于审理买卖合同纠纷的指导意见中》即规定：“当事人同时约定违约金和定金并约定了定金性质的，当事人一方违约，对方依据约定的定金性质一并主张违约定金和违约金的，法院不予支持;当事人一方违约，对方依据约定的定金性质一并主张解约定金和违约金的，法院应予支持。

”

9、房屋买卖合同因一方根本违约解除后，守约方可以主张赔偿哪些损失?

房屋买卖合同签订后，因一方当事人根本违约致使另一方订立合同的目的不能实现，守约方要求解除合同，并要求违约方赔偿房屋差价损失、转售利益损失等可得利益损失的，应酌情予以支持，但当事人另有约定的除外。

在认定和计算可得利益损失时，应从守约方主张的可得利益赔偿总额中扣除守约方未采取合理措施不当扩大的损失、守约方亦有过失所造成的损失、守约方因此获得的利益以及守约方取得利益需要支出的必要的交易成本，并综合考虑守约方的履约情况等因素予以确定。

也就是说，守约方可以要求违约方赔偿房屋差价损失、转卖他人所得额外收入，特别是在出卖方一房二卖，出卖人将房屋以高于买受人所出价格，卖于第三人的情形，买受人有权要求从出卖人转售的更高房价款中分享利益。

10、房屋买卖合同不成立、无效、被撤销后，如何处理?

在买卖合同不成立、无效、被撤销的情形中，形成的是缔约过失，而非违约，此时，无过错一方所受的损失，主要是信赖利益的损失。

信赖利益的损失包括：所受损害和所失利益(当事人信赖合同有效成立而丧失另订其他有利合同的机会损失等)、缔约花费的成本等损失，但缔约过失的损失赔偿数额以不超过履行利益为限。

11、房屋买卖合同侵害第三方优先购买权的，如何处理?

房屋的优先购买权，一般因房屋租赁合同，存在房屋共有人等情形而存在，若出租人转让房屋给第三人，侵害承租人优先购买权，承租人请求判决其与出租人在与第三人同等条件下成立房屋买卖合同关系，出租人为其办理房屋所有权转移登记，经审查承租人购买房屋的意思表示真实，且具备合同履行能力的，法院可以支持其诉讼请求，并判决承租人在合理期限内依同等条件支付房屋价款，但法律、司法解释另有规定的除外。

法院在审理过程中可以根据案件实际情况要求承租人提供相应的担保以证明其具备合同履行能力。

承租人在诉讼中仅要求法院确认其对房屋享有优先购买权，而不要求行使优先购买权，经法院释明后仍坚持不变更的，对承租人的诉讼请求，不予支持。

也就是说，具有优先购买权的人，提起侵害其优先购买权诉讼的，在诉讼中，必须立即或担保行使优先购买权，而不能只主张侵犯优先权，而不行使优先购买权。

即不能自己不买，也不让他人购买。

12、房屋买卖中，房产中介在居间合同中，具有什么义务?

房屋中介机构对于房屋权属状况等订约相关事项及当事人的订约能力负有积极调查并据实报告的义务。

房屋中介机构违反忠实居间义务，严重损害委托人利益的，不得要求委托人支付中介服务费用及从事居间活动的必要费用。

委托人有损失的，房屋中介机构应当承担相应的损害赔偿。

房产中介在居间合同中，主要提供的是订立合同的机会或提供订立合同的媒介服务，尽管房产中介作为非买卖合同当事人，无需对合同承担法律，但房产中介应就其提供的订立合同机会或媒介服务负责，若房产中介未适当履行其义务，对存在重大权属瑕疵或其他瑕疵的房屋，本应或能够发现其瑕疵，而仅因其不积极调查等消极行为未发现或未告知合同当事人，那么房屋中介机构不仅可能承担退还居间费的损失，而且还可能会承担其他赔偿。

1 、夫妻一方擅自处分夫妻共有房产的，怎么处理?

出卖人将登记在其个人名下的法定共有房屋，未经占份额三分之二以上的按份共有人或全体共同共有人同意，擅自以自己名义转让给他人，买受人为善意的，可以认定房屋买卖合同有效。

出卖人为夫妻一方，转让房屋行为符合受让人有理由相信夫或妻一方有处分权的，另一方不得以其不同意为由对抗受让人。

此种情形多发生在，存在多个共有人或房屋为夫妻共同财产，但房产登记在一人或夫、妻一人名下，受让人在购买时，已尽到适当审查义务的，已核实房产证登记名称与出卖人名称相符的，不应或不能发现房屋存在共有事实的情形，在这种情况下，应保护受让善意第三人的利益。

针对二手房买卖合同纠纷的不同情况，为您介绍了十三种不同的处理方法，各位要是有需要的话可以参考的文章来实际解决自己的问题。

二手房买卖没过户有哪些风险？问题详情：二手房买卖没过户有哪些风险

推荐回答：二手房交易流程一般主要为：资金监管，购房者办理贷款/业主注销他项，过户，报税缴税，物业交割，购房者领证/业主领款。

二手房买卖流程中，过户是最本质，最重要的一项。

按照我国法律规定，只签立一份购房合同或者是购房者已经实际居住并不能表明购房者已经取得了该房屋的所有权。

在过户之前，该房屋的所有权依然是属于原房东的，这点请大家一定要注意。

所以在未过户之前房产交易对购房者来说是有一定的风险存在的，也就是可能存在一些变数，发生一些意外情况，下面将对相关问题进行说明：

第一 买房时为什么不立即过户呢？

1.1 原房东还没有取得该房的产权证，所以是没有办法过户的，这属于客观原因。

按照政府购房条款规定，只有等到原房东取得房产证后才可进行过户流程。

1.2 有一些房产是不能随便进行上市交易的，只有符合一定的条件才可以进行交易。

比如经济适用房，只有满足一年以上的条件之后才可以交易。

这种情况是受到政府政策的限制，并不是个人可以决定的，没有办法，只有等到满足相关条件后才可交易，并不是原房东的原因造成的。

1. 二手房买卖中有一些税费优惠政策，但是需要房东购房的时间满足一定的条件，比如满2年或者是满5年。

买卖双方为了较少的缴纳增值税及附加，个税等税费，会共同约定满足一定年限后再进行交易，这也会造成过户时间的延迟。

1.4 为了遏制房价，政府出台了一些限购政策，造成了一些购房者是没有购房权限的。

为了交易的顺利进行，等待购房者的资质符合，必须延迟过户时间，这种情况是由购房者造成的。

第二 买房时如果不立即过户会存在什么风险呢？

在买卖双方签订了购房合同并预付了一部分购房款项（定金，首付款等）之后，如果不立即过户，会产生许多不可控的风险（尤其是对于购房者）。

2.1 房东或者购房者可能会违约

中国的楼市在高速发展，房价也随时会出现较大的波动。

如果在过户之前房价出现暴涨或者骤跌（可能很小），一方可能会提出调整交易价格。

特别是出现暴涨的情况下，如果房东要涨价的要求不能得到满足，可能会拒绝配合进行资金监管，过户等手续。

2.2 房东不按时还贷款

如果原房东有贷款未还清，且无能力或者未按时偿还，可能会造成银行收房。

到时会给购房者造成很大的损失，这点购房者尤其要特别注意。

2. 房东可能会一房多卖

没有过户之前产权证还是在原房东手中，虽然可能性较小，但是也存在房东一房多卖的情况。

到时会产生许多纠纷，延迟成交周期，还可能会造成人财两空。

2.4 政府的政策发生变化

中国的楼市真可谓是波云诡谲，千变万化，随时都会变天。

政府随时会出台一些新的购房政策，可能会造成购房者的购房资质，首付比例等情况的变化，并不是买卖双方所能够控制的。

如果购房者的资质发生变化，可能造成过户等手续长久无法办理，那时给双方造成的损失会非常大。

第三 如果由于客观原因造成无法过户，应如何降低购房风险？

大家都知道不过户就会存在风险，但是有一些客观原因造成的延迟过户也是无可奈何的，那么有什么办法可以降低风险，达到两全其美呢？呵呵，可以明确地说，没有两全其美的方法，只能尽可能的降低风险。

.1 在过户之前不要交给房东太多得预付款，当然，资金监管除外（非常安全）。

前期交给房东的预付款越少，风险就越小。

.2 约定将房产证，购房合同等证件交给中介公司保管，这样可以最大限度的保证买卖双方的利益。

. 即使不能过户，也要先取得房屋的控制权，居住权，造成既成事实。

.4 在合同中明确约定过户时间，并制定违约时应赔付的违约金。

总结：购房时一定要尽快过户，多询问中介公司和其他机构。

上述就是本人的一点看法，希望对大家有所帮助，如果有问题请留言，谢谢！

特此声明：上文为本人原创

爱福窝免责声明：您在爱福窝上所看到的内容均来源于络或用户投稿，不构成广告也未用于商业宣传，福窝仅为广大用户无偿传递更多信息，不代表福窝赞同其观点， 对本文以及其中全部或者部分内容、文字的真实性、完整性、及时性本站不作任何保证或承诺，请读者仅作参考，并请自行核实相关内容。如对内容有疑义，请及时与我们联系。 扫码收藏

白山治疗白癜风好的医院
宣城好的白癜风医院
肩周关节酸痛的原因